16.07.2013 - 3 Modernisierung des denkmalgeschützten Wohnungsb...

Herr Diehm als Bewohner der Siedlung Kalverbenden nimmt an der Beratung des Tagesordnungspunktes und an der Abstimmung nicht teil.

Herr Krings vom Fachbüro PBS – Architekten Gerlach  Krings Böhning - erläutert die Vorlage.

Er gibt einen kurzen Bestandsüberblick und weist auf die in den 1980er Jahren vorgenommene vollständige Modernisierung der Häuser und Wohnungen hin, die sich heute in einem mittleren baulichen Zustand befinden würden.

Sodann erläutert er die unterschiedlichen Modernisierungsszenarien

-          Teilmodernisierung

-          Wohnungsmodernisierung

-          Vollmodernisierung

Danach stellt Herr Marfels von der Firma Green Stars Consulting die verschiedenen TGA-Maßnahmen vor als da sind Kellerdeckendämmung, Fensteraustausch, Zwischensparrendämmung sowie Einbau der bevorzugten Heiztechnik.

Abschließend erläutert er noch die Vor- und Nachteile der möglichen Heiztechniken.

Herr Baal bedankt sich für seine Fraktion für die ausführliche Ausarbeitung. Diese habe seiner Fraktion bei der Beratung sehr geholfen, da sie schlüssig und nachvollziehbar sei.

Ein positiver Aspekt des Gutachtens sei die Erkenntnis, dass der Sanierungsstau geringer als befürchtet sei. Selbst bei Anwendung der ganz großen Lösung (Vollmodernisierung) würden die zu erwartenden Kosten mit 7,5 Mio. € weit unter der vorher im Raum gestandenen Summe von ca. 12 Mio. € bleiben.

Dies sei sehr erfreulich.

Die notwendigen Veränderungen sollten jedoch nur in enger Abstimmung mit den Mietern erfolgen.

Es sei versucht worden, fraktionsübergreifend einen gemeinsamen Beschlussvorschlag zu entwerfen.

Herausgekommen seien allerdings zwei Vorschläge.

Er liest den Beschlussvorschlag seiner Fraktion vor:

„Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Der Ausschuss beauftragt die Verwaltung, verschiedene Alternativen zum Umfang der Modernisierung der Wohnanlage zu entwickeln und diese sowohl dem Ausschuss wie auch den Mietern zeitnah nach den Sommerferien vorzustellen.

Eckpunkte für die Alternativen sind:

1. Die Liegenschaft Kalverbenden / Spaakallee bleibt dauerhaft im städtischen

Eigentum

2. Die Miete soll nach der Modernisierung die Obergrenze für öffentlich–geförderten Wohnraum nicht  überschreiten.

3.Die Frage der Nachverdichtung des Bereichs durch einzelne Neubauten wird zunächst zurückgestellt.

Der Ausschuss stellt fest, dass die Sanierung der Außenfassade sowie der Dächer zwingend

erforderlich ist. Fördermittel für den öffentlich-geförderten Wohnraum sollen nach Möglichkeit

genutzt werden.“

Nach der Sommerpause könne dann eine abschließende Entscheidung getroffen werden,

welche  Maßnahme durchgeführt werden sollen.

Herr Kuckelkorn stellt für seine Fraktion fest, dass es den befürchteten „Rundumschlag“ in

Bezug auf Modernisierung/Sanierung wohl nicht geben werde.

Auch seine Fraktion habe den Beschlussentwurf debattiert und sei zu einem eigenen Entwurf

gekommen.

Er liest diesen ebenfalls vor:

„Modernisierung des denkmalgeschützten Wohnungsbestandes im Bereich Kalverbenden /

Spaakallee

1.Der Ausschuss nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis

2.Er bittet die Verwaltung bei der weiteren Vorgehensweise folgende Vorgaben zu beachten:

a) Es ist seitens der Stadt nicht beabsichtigt, das Objekt oder Teile hiervon an Dritte zu veräußern.

b)Vorrangiges Ziel bei etwaigen Sanierungsmaßnahmen ist es, den Bestand des Ensembles als geschütztes Denkmal zu erhalten.

c)Bei sämtlichen Sanierungs- und Erneuerungsmaßnahmen sind neben den Aspekten der Wirtschaftlichkeit die Interessen der Mieter, die in den Entscheidungsprozess einzubeziehen sind, zu beachten. Dies bedeutet, dass Baumaßnahmen, die über den Mietpreis nicht erwirtschaftet werden können, nicht durchgeführt werden. Zudem sind solche Maßnahmen nicht zu ergreifen, die zur Folge hätten, dass die durch die Vorgaben des öffentlich-geförderten Wohnungsbau vorgegebenen Höchstmieten überschritten werden müssten, um zu einem wirtschaftlichen Ergebnis zu kommen.

d)Unbenommen hiervon sind Sanierungsmaßnahmen in einzelnen Wohneinheiten, die z.B. nach Auszug eines Mieters vorgenommen werden, um den Marktwert zu erhalten wie Badrenovierungen. Pattere Wohnungen sollten barrierefrei saniert werden.“

Auch für Herrn Moselage ist aufgrund der Sanierung in den 1980er Jahren eine komplette „Durchsanierung“ nicht erforderlich. Er sehe ebenfalls die Politik und die Verwaltung in der glücklichen Situation, weniger machen zu müssen als ursprünglich befürchtet. Zumal es in dieser Wohnanlage bisher keine Klagen von Mietern über den Zustand ihrer Wohnungen gegeben habe. Dies sei meist eher umgekehrt.

Es müsse behutsam vorgegangen und die Mieter möglichst wenig belastet werden.

Es sollte in einem Umfang saniert werden, der es den Mietern ermöglicht, später ihre Wohnungen noch bezahlen zu können.

Er könne sich dem Beschlussvorschlag der SPD-Fraktion durchaus anschließen.

Frau Hörmann sieht die beiden Beschlussentwürfe grundsätzlich gar nicht so weit auseinander liegen. Der gravierende aber auch entscheidende Unterschied sei der Aspekt der Wirtschaftlichkeit im Beschlussentwurf der SPD.

Dies könne sie so nicht mittragen.

Dass im Einvernehmen mit den Mietern gehandelt werde, sei ein sehr wichtiger Aspekt.

Auch Frau Begoli bedankt sich für die ausführliche Vorlage.

Sie stellt nochmals heraus, dass  in interfraktionellen Gesprächen immer Konsens bestanden habe, dass die kritischen Mängel unter Beteiligung der Mieter in Angriff genommen werden müssen.

Sie verweist auf den letzten Abschnitt auf Seite 13 der Vorlage, wonach im sozialhilferechtlichen Bereich die Miete bei 5,33 €/m² Wohnfläche liege, also nochmals

0,42 €/m² unter dem Höchstbetrag der Miete im öffentlich-geförderten  Wohnungsbau in Höhe von 5,75 €/m².

Zur Begrenzung der Miete auf den sozialhilferechtlichen Wert müsse laut Vorlage eine Mietverzichtsregelung zur Anwendung kommen.

Sie möchte daher den Antrag stellen, bereits in heutiger Sitzung zu beschließen, in den entsprechenden Fällen so zu verfahren.

Herr Dr. Otten entgegnet hierzu, dass man dies nicht festzuschreiben brauche, da es sich um eine Individualregelung handeln würde. Wenn jemand Transferleistungsempfänger sei, werde automatisch für diesen Fall ein solcher Mietverzicht geprüft.

Es entsteht eine längere Diskussion über die Vergleichbarkeit bzw. Inhaltsgleiche der beiden Beschlussentwürfe, an der sich Vertreter aller Fraktionen intensiv beteiligen.

Herausgestellt wird von Seiten der CDU-Fraktion und der Fraktion der Grünen, dass der Aspekt der Wirtschaftlichkeit im Beschlussentwurf der SPD nicht akzeptiert werden könne.

Herr Baal stellt klar, dass die Formulierung unter 2 c) des Beschlussentwurfes der SPD bedeute, dass nur in dem Umfang saniert werde, was durch Mieterhöhungen erwirtschaftet werden könne.

Es müssten aber Mängel behoben werden, die über den Mietpreis nicht erwirtschaftet werden könnten und dies führe dann zwangsläufig zu einem Mietverzicht.

Er könne also diese Formulierung auf keinen Fall so mittragen.

Gegen einen zusätzlichen Hinweis auf den Denkmalschutz spreche aus seiner Sicht allerdings nichts.

Herr Norbert Plum führt hierzu aus, seine Fraktion spreche unter 2 c) bewusst von Baumaßnahmen, wenngleich dies jetzt möglicherweise auch zu Missverständnissen führe.

Ziel des Beschlussentwurfes seiner Fraktion sei einerseits möglichst viele Maßnahmen durchzuführen, die zu keinen oder nur zu geringen Mieterhöhungen führen würden. Anderseits solle verhindert werden, Sanierungen durchzuführen, die eigentlich zum jetzigen Zeitpunkt gar nicht durchgeführt werden müssen.

Für Frau Hörmann ist es unmöglich, den Satz  „Baumaßnahmen, die über den Mietpreis nicht erwirtschaftet werden können, werden nicht durchgeführt“ zu beschließen.

Frau Keller stellt heraus, sie verwahre sich gegen die Unterstellung, ihre Fraktion wolle notwendige Sanierungsmaßnahmen nicht durchführen.

Sie verweist zudem darauf, dass Sanierungsmaßnahmen zum größten Teil überhaupt nicht umlagefähig seien, was bei Modernisierungsmaßnahmen  allerdings ganz anders aussehe.

Ihre Fraktion sei aber auch bereit, zur Ausräumung der ggfls. entstandenen Missverständnisse unter 2 c) das Wort „Baumaßnahmen“ durch das Wort „Modernisierungsmaßnahmen“ zu ersetzen.

Der Ausschussvorsitzende, Herr Dr. Otten, erklärt, nunmehr über einen Beschlussentwurf abstimmen lassen zu wollen.

Frau Begoli weist nochmals auf ihren Antrag der Mietverzichtsregelung hin.

Sodann lässt der Ausschussvorsitzende über den Beschlussvorschlag der CDU-Fraktion, der unter Punkt 1. um das Wort „denkmalgeschützte“  und unter Punkt 4. mit dem Satz „Ziel ist der Erhalt des preiswerten Wohnraumes“ ergänzt wurde, abstimmen.

Es ergeht mit 9 Ja-Stimmen und 6 Nein-Stimmen folgender Beschluss.

Beschluss:

Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis.

Der Ausschuss beauftragt die Verwaltung, verschiedenen Alternativen zum Umfang der Modernisierung der Wohnanlage zu entwickeln und diese sowohl dem Ausschuss wie auch den Mietern zeitnah nach den Sommerferien vorzustellen.

Eckpunkte für die Alternativen sind:

1.Die denkmalgeschützte Liegenschaft Kalverbenden / Spaakallee bleibt dauerhaft im städtischen Eigentum.

2.Die Miete soll nach der Modernisierung die Obergrenze für öffentlich-geförderten Wohnraum nicht überschreiten.

3.Die Frage der Nachverdichtung des Bereiches durch einzelne Neubauten wird zunächst zurückgestellt.

4.Ziel ist der Erhalt des  preiswerten Wohnraumes.

Der Ausschuss stellt fest, dass die Sanierung der Außenfassade sowie der Dächer zwingend

erforderlich ist. Fördermittel für den öffentlich-geförderten Wohnraum sollen nach

Möglichkeit genutzt werden.