Entscheidungsvorlage - E 26/0107/WP18

Beschlussvorschlag:

Der Planungsausschuss nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis. Er folgt der Argumentation der Verwaltung und beschließt, die Planungen zum Erweiterungsbau des Verwaltungsgebäudes Lagerhausstraße unmittelbar einzustellen. Damit ist der Wettbewerb um diese Planungsaufgabe formell abgeschlossen.

Erläuterungen:

Rückschau:

Bild: Siegerentwurf GMP Wettbewerb

Ende Juni 2020 legten die Planer einen verminderten Vorentwurf (Lph 2) mit Kostenschätzung vor. Die Vorentwurfsplanung wurde nicht abgeschlossen, da der Architekt u.a. keinerlei Varianten erarbeitete und vorlegte.

Sie wies mit 9.574 m² BGF (+2.024 m² BGF!)  Gesamtkosten i.H.v. rd. 52 Mio. EUR aus mit Index (KGr 800) und Bauherren-Leistungen (KGr 710, ohne Risiko und Varianz für noch fehlende Planungsphasen). Damit lag erstmals eine fundiertere Kostenaussage für den Siegerentwurf vor. Die vorgelegte Vorentwurfsplanung überschritt bereits damals die bis dahin dargestellten finanziellen Bedarfe aus

In erster Linie hatte dies zu tun mit

Das Städtische Gebäudemanagement hat mit diesen ersten, frühen (Lph2!)  Anzeichen der Aufwands- Flächen- und damit verbundenen Kostenmehrung die sog. „Voll-Variante“ ab 07/2020 nicht mehr in Lph 3 weiterplanen lassen.

Stattdessen hat E26 die vorgelegte Vorentwurfsplanung überprüft, mehrere Optionen selbst entwickelt, erarbeitet, vorgecheckt, nochmals optimiert und deren Vor- und Nachteile dargestellt (Stand Optionen 2-4: Kostenrahmen, nicht vorgeplant):

Auch wurden weitere Klärungen herbeigeführt und bis 12/2020 notwendige Konkretisierungen in Richtung einer Vorzugs-Variante erarbeitet.

Das Gebäudemanagement schlug vor, die Variante zu sichern und weiter zu planen, die eine direkte Anbindung an das Bestandsgebäude für die Zukunft gewährleistet und eine Option erhält zu einem späteren Zeitpunkt einen zweiten Bauabschnitt zur Vervollständigung durchführen zu können – sinnvollerweise z.B. im Zusammenhang mit einer notwendigen Sanierung des Bestandsgebäudes (1976-78) in einigen Jahren. Damit wurden die Handlungsspielräume für die Zukunft gesichert.

Ermöglichen tat dies einzig die dargestellte Option 2. Diese endete mit etwa 7.560 m² BGF in dem ersten zur Umsetzung anstehenden Bauabschnitt und mit

Kosten i.H.v. 38,3 Mio. EUR

mit Index und Bauherren-Leistungen (ohne Risiko und Varianz für noch fehlenden Planungsphasen).

Beschlusslage:

Die Vorlage aus 12/20 wurde in 02/ 21 im PLA eingebracht, dort aber wegen „Beratungsbedarf“ von der TO genommen. Die Befassung erfolgte dann in 05/21.

In seiner Sitzung vom 06.05.2021 folgte der PLA der Argumentation der Verwaltung und fasste folgenden Beschluss:

Der Planungsausschuss nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis und beauftragt die Verwaltung mit der Weiterplanung der „Option 2“ bis zur Leistungsphase 3 (Vorlage Entwurfsplanung mit Kostenberechnung) als Grundlage für den Baubeschluss.
 

Die Verwaltung wird im Zuge der Erarbeitung der Entwurfsplanung der Option 2 mit folgenden Arbeits-/ Prüfaufträgen beauftragt:

- Verbindliche Prüfung der Notwendigkeit zur Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens gegenüber eine Planung nach §34 BauGB

- Kritische Prüfung der Brandschutzanforderungen, ob die Hochhausrichtlinie in der Option 2 zwingend anzuwenden ist

- Einzelausweisung der Kostenreduzierung durch Entfall des Turm-Bürogeschosses in der Kostenberechnung LPH 3

- Variantenuntersuchung inkl. Kosten innerhalb der Option 2 mit weiteren Sitzungssälen im Bereich der ehemaligen Caféteria an der Ecke Burtscheider Brücke unter Beibehaltung des Bürogeschosses im Turm

- Berücksichtigung und Darstellung der Flexibilität von Büroarbeitsplätzen im Ausbauraster mit Einzel- und Gruppenbüros

- Gestaltung der Planung so, dass in Zukunft ein Anschluss der zur Zeit aus Kostengründen zurückgestellten Bauteile einfach möglich ist.

Zusätzlich wird die Verwaltung beauftragt, zum Abschluss der Entwurfsplanung als weitere Grundlage für die Entscheidung über einen Baubeschluss und die damit notwendige Finanzierung ein Konzept über die mittelfristige Gebäudebewirtschaftung der Verwaltungsimmobilien oder angemieteter Immobilien zu erarbeiten - insbesondere für die Fachbereiche Personal, Umwelt und Klimaschutz und Recht - und dies den zuständigen Ausschüssen vorzulegen. 

Ziel soll sein, im Herbst 2021 die Leistungsphase 3 abzuschließen und die Ergebnisse zur Beratung vorzulegen.

Am 28.08.21 wurde zudem mit Vorlage E26 zum Thema  „Sachstand zu sanierungsbedürftigen Verwaltungsgebäuden – Zeitschiene zur Umsetzung „Moderner Arbeitsplätze für alle Mitarbeitenden der Stadt Aachen“ im PuVA berichtet – einschl. Sachstand EBau VG LH.

Aktueller Stand der Berichterstattungen und Planungen (10/2022):

Mit Pressebericht vom 22.10.22 konnte die Öffentlichkeit, das Städt. Gebäudemanagement und das externe Planungsteam erfahren, dass „die Stadt“ die Neubauplanungen für das Verwaltungsgebäude Lagerhausstraße einstellt.

Als Hintergrund wurde die aktuelle Baupreisentwicklung benannt. Gem. Landesbetrieb it.NRW lag der Baupreisindex in 08/22 bei 15,7 % für Bürogebäude ggü dem Vergleichswert des Vorjahres.

Zur Optimierung der Zusammenarbeit mit dem Architekten ergriff E26 nochmals die Initiative und organisierte in 05/22 eine Fachexkursion mit den Planern zum Neuen Rathaus Venlo, dem weltweit ersten C2C-Rathaus (eröffnet 2016) und initiierte einen Workshop zum Thema „Bauen der Zukunft“, in dem nochmals die strategische Ausrichtung, wie sie bereits im Wettbewerb formuliert wurde, dargestellt wurde.

Zudem wurde gem. Beschluss PLA zwar die LPh 3 „Entwurfsplanung“ beauftragt, konnte aber immer noch nicht begonnen werden. In dieser Gemengelage hat es E26 bisher vermieden, den Einstieg in die LPh 3 zu forcieren, da damit weitere Honorare in 6-stelliger Höhe abgerufen werden.

E26 nimmt diese Situation endgültig zum Anlass zu hinterfragen, ob die strategischen Ziele des Entwurfes (als „Circular City“ mit hohem Ambitionsniveau) überhaupt erreicht werden können.

Zurzeit wird die im PLA in 05/21 beschlossene abgespeckte Option 2 mit nun zwei Varianten betrachtet:

Die dynamische Entwicklung des Bau-Marktes ist geeignet, die Preise weiter nach oben zu treiben. Die Kosten für die „abgespeckte“ Variante des Projektes übersteigt damit die 50 Mio.- Marke.

Das Städtische Gebäudemanagement hält demnach fest:

die Stadt soll für eine flächenreduzierte, verminderte Option das doppelte an Kosten zahlen!

In dieser besonderen Gemengelage ist aus Sicht E26 die Kostenentwicklung auf den Prüfstand zu stellen und eine Neubewertung der Gesamtsituation und der Wirtschaftlichkeit des Projektes unter Kosten-Nutzen-Aspekten erforderlich.

Veränderte Rahmenbedingungen

Seit dem ersten Impuls zur Errichtung des Erweiterungsbaues für die Verwaltung an der Lagerhaus-/

Zollamtsstraße 2017, der Auslobung und Durchführung des Wettbewerbes 2018, und dem Start der Planungen 2019, sowie insb. der Notwendigkeit auf die akuten Unterbringungsprobleme der Verwaltung schnell und gezielt zu reagieren, haben sich die Rahmenbedingungen fundamental geändert:

Mit dieser Entwicklung – und unter Berücksichtigung der sich zusätzlich veränderten Rahmenbedingungen - verlässt das Projekt den finanziellen Ermöglichungs-Korridor und muss baufachlich, wirtschaftlich und (personal-)politisch neu bewertet werden.

Beschlussgemäß ist die LPh 3 HOAI „Entwurfsplanung“ beauftragt, konnte aber noch nicht begonnen

werden.

Empfehlung:

Unter Berücksichtigung der aufgezeigten veränderten Rahmenbedingungen empfiehlt das Städtische

Gebäudemanagement, die Planungen unmittelbar einzustellen und den Wettbewerb als beendet zu erklären.

Unabhängig davon werden auch in Zukunft an die Stadtverwaltung neue Aufgaben gestellt oder sind bekannte in anderer Tiefe und Breite zu bewältigen.

Dies wird ggf. auch weiterhin zu Personal-Mehrbedarfen führen, auf die es zu reagieren gilt.

Der Personal- und Verwaltungsausschuss hat daher am 10.11.22 dementsprechend den Beschluss bekräftigt, ein Konzept über die mittelfristige Gebäudebewirtschaftung der Verwaltungsimmobilien oder angemieteter Immobilien zu erarbeiten, aufrecht zu erhalten.

[1] Deutscher Städtetag, Handlungsempfehlungen „Nachhaltiges und suffizientes Bauen in den Städten“, 07/2021

Finanzielle Auswirkungen

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Klimarelevanz

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: