Anhörung - FB 61/0759/WP18

Beschlussvorschlag:

Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zur Kenntnis.

Sie empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden zur öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen und den Bebauungsplan Nr. 956 -Branderhofer Weg / Am Römerhof- gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen.

Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zur Kenntnis.

Er empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden zur öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen und den Bebauungsplan Nr. 956 -Branderhofer Weg / Am Römerhof- gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen.

Erläuterungen:

hier:  Bericht über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung

 Empfehlung zum Satzungsbeschluss

1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens

Das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 956 - Branderhofer Weg / Am Römerhof - hat im März 2014 mit der ersten Programmberatung begonnen (FB 61/1062/WP 16).

Die Verwaltung wurde damit beauftragt, die vorgestellten Entwürfe zu überarbeiten, um das Denkmal vor allem im Kreuzungsbereich Forster Weg/ Branderhofer Weg stärker freizustellen. In den politischen Beratungen im Mai 2014 wurde beschlossen, die Öffentlichkeit über die überarbeitete Planung zu informieren (FB 61/1138/WP 16).

Die erste frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit fand in der Zeit vom 29.09.2014 bis zum 10.10.2014 mit einer Anhörungsveranstaltung statt.

Seit der ersten frühzeitigen Beteiligung gab es weitere Entwicklungen, die Auswirkungen auf die Planung hatten. Hierzu zählen insbesondere der Verkauf der Doppelscheune zur Nutzung als Kita, die Gründung des Vereins Gut! Branderhof e.V. zur Schaffung eines Nachbarschafts- und Begegnungszentrums im denkmalgeschützten Branderhof sowie der Beschluss der Politik, auf Geschosswohnungsbau zu setzen. Es erfolgte eine Abkehr von der Planung von vorrangig zweigeschossigen Einfamilienhäusern hin zu einer Planung mit Geschosswohnungsbau (FB 6170370/WP 17).

Mit dem Beschluss des Wohnungs- und Liegenschaftsausschusses am 19.09.2017, die Grundstücke nach Konzeptqualität zu vergeben, sollte interessierten Wohn- und Baugruppen die Möglichkeit gegeben werden, auf dem Areal des Branderhofes ein gemeinschaftliches Wohnprojekt im Rahmen des experimentellen Wohnungsbaus zu realisieren (FB 56/0094/WP17).

Um die besonderen Bedarfe der zukünftigen Nutzer*innen in der Planung berücksichtigen zu können, fand ein Werkstattverfahren im Jahr 2018 statt. Die Ergebnisse wurden in Entwurfsvarianten dargestellt und am 07.02.2019 der Politik vorgestellt (FB 61/1127/WP17).

Am 05.09.2019 hat der Planungsausschuss beschlossen, die überarbeiteten Varianten der Öffentlichkeit vorzustellen (FB 61/1267/WP17). Im Rahmen der zweiten frühzeitigen Beteiligung erhielten die Bürger*innen die Möglichkeit, sich über die überarbeitete Planung zu informieren und sich zu dieser zu äußern. Die Beteiligung fand in der Zeit vom 14.10.2019 - 15.11.2019 statt.

Nicht zuletzt wegen der konkreter werdenden Planung der Bau- und Wohngruppen auch in Bezug auf die Verortung auf dem Grundstück, erfolgte am 26.08.2020 unter Berücksichtigung der Eingaben zur zweiten frühzeitigen Beteiligung ein erneuter Planungsworkshop, der von der Verwaltung initiiert wurde. Ziel war es, den städtebaulichen Entwurf weiterzuentwickeln und in der Zusammenschau mit dem Projekt des Vereins Gut! Branderhof sowie insbesondere den öffentlichen Belangen der stadträumlichen und denkmalgerechten Integration, der baulichen Struktur, der verkehrlichen Erschließung, der öffentlichen Durchwegung, der Freiraumgestaltung, etc. weiter zu qualifizieren. Der weiterentwickelte Entwurf wurde im Planungsausschuss am 14.01.2021 beraten (FB61/0035/WP18). Die vorgeschlagenen Änderungen der Verwaltung und des Planungsausschusses wurden beschlossen und flossen in den Entwurf mit ein, der auf der digitalen Informationsveranstaltung „Rund um den Branderhof“ am 26.01.2021 vorgestellt wurde. Der in der Veranstaltung gezeigte Entwurf bildete die Grundlage für den Planentwurf zur Offenlage.

Da die Lage der Straße geändert wurde, musste jedoch vor der Offenlage auch die Entwässerung umgeplant und erneut mit der Regionetz abgestimmt werden, was zu zeitlichen Verzögerungen geführt hat (FB 61/0292/WP18).

Mit der Vorlage „Quartiersentwicklung | Branderhof - Information über das weitere Vorgehen im Rahmen der Bauleitplanung“ (FB 61/0504/WP18) wurde die Politik über einen von der Verwaltung geplanten Dialogtag in Kenntnis gesetzt. Dieser fand am 29.10.2022 statt und wurde mit einem öffentlichen Spaziergang für interessierte Bürger*innen in der Beverau eröffnet, um über den aktuellen Stadtentwicklungsprozess und die bevorstehenden Maßnahmen im Rahmen der 2. und 3. Förderstufe des ISEKs zu informieren. Im Anschluss an den Spaziergang wurde eine Informationsveranstaltung durchgeführt. Zum einen standen wohnungspolitische Fragestellungen (Wohnraumbedarf, Wohnformen, Baugruppen,...) im Vordergrund, die die beabsichtigte wohnbauliche Entwicklung auf dem Areal des Branderhofes maßgeblich geprägt haben. Zum anderen wurde die planerische Umsetzung der vorgesehenen Wohnbebauung erläutert, die mit der Aufstellung des Bebauungsplanes gesichert werden soll. Die Wortbeiträge entsprechen den Themen, die im Rahmen der Abwägung der Eingaben zur Offenlage behandelt werden. Aus diesem Grund wird von einer separaten Abwägung der Informationsveranstaltung abgesehen.

Der Dialogtag wurde der Offenlage vorgeschaltet, um sich im Rahmen der Offenlage sehr zielgerichtet zur Planung äußern zu können. Der Beschluss zur Aufstellung und Offenlage wurde am 08.12.2022 vom Planungsausschuss gefasst (FB 61/0488/WP18).

Die Offenlage fand in der Zeit vom 16.01. – 17.02.2023 statt. Die Pläne konnten im Verwaltungsgebäude Am Marschiertor und im Internet eingesehen werden. Parallel zur Öffentlichkeitsbeteiligung wurden die Behörden und Träger öffentlicher Belange beteiligt.

2. Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB

Es sind 35 Eingaben, darunter auch Eingaben mit Unterschriftenlisten, eingegangen. Eingaben mit identischem Wortlaut werden in der Abwägung nur einmal behandelt.  Auch wenn sich die Eingaben auf viele verschiedene Themen beziehen, wird die Geschossigkeit der geplanten Mehrfamilienhäuser im Hinblick auf den Denkmalschutz, die Auswirkungen auf die Nachbarbebauung, die Einfügung in die Siedlungsstruktur und im Hinblick auf das Klima am stärksten kritisiert. Zudem sorgen sich viele Bürger*innen um die zusätzlichen Verkehrsbelastungen, die durch das geplante Wohngebiet entstehen und sich negativ auf die vorhandene, als angespannt wahrgenommene Verkehrs- und Parksituation auswirken würden.

Die Eingaben der Öffentlichkeit sowie die Stellungnahmen der Verwaltung hierzu sind der Vorlage als Anlage beigefügt.

Diese Eingaben führten nicht zu einer Änderung der Planung. 

3. Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (2) BauGB

Parallel wurden 30 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange am Verfahren beteiligt. Zwei davon haben Bedenken zur Planung vorgebracht, die im Rahmen der Abwägung jedoch zu keiner Änderung der Planung führten. Aufgrund einer erneuten Stellungnahme zur städtebaulichen Kriminalprävention vom Polizeipräsidium Aachen, wurden die Hinweise in den schriftlichen Festsetzungen durch die Kontaktdaten der polizeilichen Beratungsstelle ergänzt. 

Die Stellungnahmen der Behörden sowie die Stellungnahmen der Verwaltung hierzu sind der Vorlage ebenfalls als Anlage beigefügt.

4. Weitere Änderungen

Starkregen – Hinweis in den schriftlichen Festsetzungen

Aufgrund der in den letzten Jahren gestiegenen Gefahrensituationen durch Starkregenereignisse wurde das Plangebiet im Hinblick auf die Starkregengefährdung geprüft. Gemäß der Starkregenhinweiskarte des Landes NRW, zur Verfügung gestellt vom Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (https://geoportal.de/map.html), bestehen für einzelne Bereiche der Grundstücke Überflutungsgefahren durch Mulden und Absenkungen. Diese Gefahren sind bereits vorhanden und werden nicht durch den Bebauungsplan ausgelöst. Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes werden an den gefährdeten Stellen innerhalb der allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2 geeignete Maßnahmen durch Geländemodellierungen (Festsetzung der Geländehöhe) getroffen, so dass die Gefahren entschärft werden und die Gefahr einer Wasseransammlung mit ungeregeltem Abfluss im Starkregenfall deutlich reduziert wird. Ein Hinweis auf die Starkregenhinweiskarte wurde in die schriftlichen Festsetzungen aufgenommen. Neben der Festsetzung der Geländehöhen im Bebauungsplan sind geeignete Schutzmaßnahmen durch den/die jeweilige*n Eigentümer*in zu treffen.

Fassadenbegrünung – Verzicht auf die vorgesehene vertragliche Sicherung

Von der vorgesehenen vertraglich gesicherten Fassadenbegrünung wird abgesehen. Aus Sicht der Fachverwaltung liegen keine ausreichenden Erfahrungen vor, um konkrete Aussagen zum jetzigen Stand der Planung treffen zu können. Mit den Festsetzungen und Verträgen werden jedoch effektive Maßnahmen gesichert, mit denen dem Klimaschutz und der Klimaanpassung im Rahmen des wirtschaftlich Zumutbaren auch ohne Fassadenbegrünung ausreichend Rechnung getragen wird, zumal sich das Plangebiet nicht innerhalb des Schutzbereiches Stadtklima befindet. Der Bebauungsplan schließt Fassadenbegrünungen nicht aus, so dass diese grundsätzlich umgesetzt werden können.

Änderung der schriftlichen Festsetzung Nr. 11 „Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen“

Der Stammumfang der festgesetzten standorttypischen 10 Obstbäume wie z.B. Apfel, Birne, Kirsche oder Walnuss wird auf eine Mindestgröße von 10-12 cm (Hochstamm 2 x v. o.B.) reduziert. Zum Ausgleich wird festgesetzt, dass zusätzlich innerhalb des allgemeinen Wohngebietes WA 1 drei Hainbuchen mit der Mindestgröße von 18-20 cm Stammumfang (Hochstamm 3 x v. m.B.) entlang der Straße In den Zwanzigmorgen zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten sind, um auch den vorhandenen Straßenraum zu begrünen.

Diese Änderung wird aus wirtschaftlichen Gründen vorgenommen. Es ist hierdurch keine nennenswerte ökologische oder klimatische Verschlechterung zu befürchten, da die Reduzierung des Stammdurchmessers durch das Anpflanzen von drei zusätzlichen Bäumen kompensiert werden kann.

Bisherige Festsetzung:

Innerhalb der allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2 und der festgesetzten privaten Grünfläche sind insgesamt 10 Bäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Auf den privaten Grundstücksflächen sind standorttypische Obstbäume wie z.B. Apfel, Birne, Kirsche, Walnuss oder Hainbuche in einer Mindestgröße von 18 - 20 cm Stammumfang (Hochstamm 3 x v. m.B.) zu verwenden.

Überarbeitete Festsetzung:

Entlang der Straße In den Zwanzigmorgen sind innerhalb des allgemeinen Wohngebietes WA 1 insgesamt 3 Hainbuchen mit der Mindestgröße von 18 - 20 cm Stammumfang (Hochstamm 3 x v. m.B.) zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.

Auf den privaten Grundstücksflächen innerhalb der allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2 und der festgesetzten privaten Grünfläche sind insgesamt 10 standorttypische Obstgehölze, wie z.B. Apfel, Birne, Kirsche oder Walnuss mit der Mindestgröße von 10-12 cm Stammumfang (Hochstamm 2 x v. o.B.) zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.

Städtebaulicher Vertrag – Ergänzung der Planwerke

Die Planwerke wurden durch einen Hinweis auf den städtebaulichen Vertrag als beigefügtes Dokument ergänzt, um auf dessen Existenz auch außerhalb der Begründung aufmerksam zu machen. 

Weitere redaktionelle Änderungen

Zum besseren Verständnis wurden einzelne Textpassagen in der Begründung umformuliert und Inhalte klarer beschrieben.  Die Maßnahmen aus dem Mobilitätskonzept wurden zwischenzeitlich ausgearbeitet und werden in der Begründung abschließend aufgeführt. Zur Sicherung der Mobilitätsmaßnahmen wird die Stadt Aachen parallel zur Vergabe der Grundstücke privatrechtliche Regelungen treffen.

Die oben aufgeführten Ergänzungen und Änderungen sind redaktioneller Art und dienen der Klarstellung. Ein Beschluss bzw. eine erneute öffentliche Auslegung der Planung ist nicht erforderlich.

5. Klimanotstand

Entsprechend dem Beschluss des Rates vom 19.06.2019 sollen die Auswirkungen der Beschlüsse hinsichtlich der Klimaschutz- und Klimaanpassungsaspekte dargestellt werden, um die Gremien bei der Entscheidungsfindung zu unterstützen.

Im Sinne von § 1 a Abs. 2 Baugesetzbuch sollen Nachverdichtungsmöglichkeiten im bebauten Innenbereich gegenüber der Inanspruchnahme landwirtschaftlicher oder als Wald genutzter Flächen bevorzugt zur baulichen Entwicklung genutzt werden. Der Bebauungsplan dient der Nachverdichtung einer Fläche innerhalb des Siedlungsbereiches. Ökologisch wertvollere Flächen werden dadurch geschützt. Aufgrund der städtebaulichen Struktur des „Baublocks“, die sich durch den Branderhof, die vorhandenen Mehrfamilienhäuser und die Kirchengemeinde bereits heute vom übrigen Siedlungsgefüge abhebt, wird eine Nachverdichtung mit Geschosswohnungsbau an diesem Standort für sinnvoll erachtet. Hierdurch kann im Vergleich zu einer Bebauung mit Einfamilienhäusern ein schonenderer Umgang mit Grund und Boden sowie eine bessere Klimabilanz je Wohneinheit ermöglicht werden. Eine kompakte Bauweise ist in jedem Fall aus Klimaschutzgesichtspunkten dem Einfamilienhausbau vorzuziehen, aufgrund des geringeren Energiebedarfs beim Heizen. Eine höhere Bauweise verringert den Flächenbedarf bei einer höheren Anzahl von Wohneinheiten.

Darüber hinaus werden im Verhältnis zu baulichen Entwicklungen im Außenbereich aufgrund der guten Verkehrsanbindung und Nähe des Plangebietes zur Innenstadt deutlich geringere motorisierte Verkehre ausgelöst, wodurch ebenfalls ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet wird.

Da es sich bei der Fläche um eine städtische Fläche handelt und mit den Baugruppen verschiedene Verträge geschlossen werden, ergeben sich hinreichende Einflussmöglichkeiten, eine klimafreundliche Planung sicherzustellen. Die Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung werden durch Festsetzungen im Bebauungsplan sowie durch die vertraglichen Regelungen gesichert. Zu den Festsetzungen zählen, die Begrünung der Dächer und der Tiefgarage, die Errichtung von Anlagen zur Solarenergiegewinnung auf den Dachflächen, das Anpflanzen und der Erhalt von Bäumen, die Festsetzung von privaten Grünflächen und die Festsetzung der Gebäudehöhe, die auf eine Geschosshöhe von 3,20 m ausgerichtet ist, um die Errichtung der Gebäude in Holzbauweise realisieren zu können.

Maßnahmen, die zu einer Reduzierung der Nutzung von privaten PKW beitragen, werden privatrechtlich gesichert, der Energiestandard der Gebäude als Effizienzhaus 40 über einen städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 Baugesetzbuch. Um die Energieversorgung möglichst effizient zu gestalten, ist ein Energiekonzept zu erstellen, das vertraglich über Erbbaurechtsverträge mit dem Ziel gesichert werden soll, eine möglichst klimaneutrale Energieversorgung für das Quartier bereitzustellen. Auch bauliche Maßnahmen, die der Nachhaltigkeit und Ressourcenschonung dienen, sollen über die Erbbaurechtsverträge gesichert werden.

6. Städtebaulicher Vertrag

Der städtebauliche Vertrag wurde zwischen der Siedlungsgemeinschaft Branderhof GbR und der Stadt Aachen abgestimmt und wird nach der Empfehlung zum Satzungsbeschluss und vor dem Beschluss des Rates unterzeichnet werden.

Über den städtebaulichen Vertrag werden unter anderem ein Anteil von 40% öffentlich gefördertem Wohnungsbau, Ausgleichszahlungen für die Aufwertung vorhandener öffentlicher Kinderspielplätze, die Umsetzung einzelner Elemente der Freiflächenplanung, eine bodenkundliche Baubegleitung und als Mindeststandard der Gebäude das Effizienzhaus 40 gemäß der „Richtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Wohngebäude (BEG WG)“ gesichert.

Das Grünkonzept ist dem städtebaulichen Vertrag als Anlage beigefügt.

7. Erbbaurechtsverträge

Neben den unter Nr. 5 beschriebenen Maßnahmen, die dem Klimaschutz, der Nachhaltigkeit und Ressourcenschonung dienen, soll eine gestalterische Abstimmung der Planung über die Erbbaurechtsverträge gesichert werden.

Die Erbbaurechtsverträge werden derzeit zwischen den Baugruppen und der Stadt Aachen abgestimmt und nach Satzungsbeschluss und mit bestehendem Planungsrecht sowie nach Beschluss im Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss sowie im Rat der Stadt beurkundet werden. Erst mit Unterzeichnung der Erbbaurechtsverträge werden die Baugruppen über die Grundstücke verfügen.

8. Privatrechtliche Sicherung verschiedener Maßnahmen aus dem Mobilitätskonzept

Das von der Siedlungsgemeinschaft und dem Verein Gut!Branderhof e.V. entwickelte und mit der Verwaltung abgestimmte alternative Mobilitätskonzept soll nach Satzungsbeschluss privatrechtlich gesichert werden. Ziel ist es, langfristig das Mobilitätsverhalten der Bewohner des Quartiers und der Besucher über verschiedene Mobilitätsangebote zu ändern und den CO2-Ausstoß zu reduzieren. Hierfür werden unter anderem Carsharing-Parkplätze und eine Bikesharing-Station realisiert sowie ein Mobilitätsbudget eingerichtet. Mit dem Mobilitätskonzept und den damit verbundenen Maßnahmen soll erreicht werden, dass mit 0,5 Stellplätzen pro Wohneinheit der Stellplatzbedarf gedeckt wird.

9. Kosten

Für den Bau der öffentlichen Verkehrsflächen entstehen der Stadt Aachen nach derzeitigem Kenntnisstand Kosten von ca. 600.000 Euro. In den Haushalt wurden hierfür entsprechende Mittel eingestellt. Gegebenenfalls ist eine Förderung und damit eine Reduzierung der Kosten im Rahmen des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes „Beverau“ möglich. Die konkreten Kosten für die Straßenbaumaßnahmen werden im Rahmen des Planungsbeschlusses vorgelegt werden.

10. Empfehlung zum Satzungsbeschluss

Die Verwaltung empfiehlt, den Satzungsbeschluss entsprechend der Vorlage zu fassen, um damit die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines Wohngebietes als Antwort auf den vorhandenen Wohnraumbedarf zu schaffen.

Finanzielle Auswirkungen

Klimarelevanz

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: