Entscheidungsvorlage - FB 61/0156/WP17

Beschlussvorschlag:

Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis.

Er empfiehlt dem Rat, den Bebauungsplan Nr. 855 Lichtenbusch / Innenbereich – gemäß § 4a Abs.3 in Anwendung

des § 13 BauGB wie folgt vereinfacht zu ändern:

-die Höhenlage der Längsprofile zu ändern und

-die Festsetzungen der maximal zulässigen Gebäudehöhen entsprechend anzupassen.

Er empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange die Stellungnahmen der Öffentlichkeit zur eingeschränkten Beteiligung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen.

Weiterhin empfiehlt er dem Rat, diese I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 855 – Lichtenbusch / Innenbereich –

gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen.

Der Rat der Stadt nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Er stellt fest, dass die Grundzüge der Planung durch die beabsichtigte Änderung nicht berührt werden und beschließt den Bebauungsplan gemäß 4 a Abs. 3 in Anwendung des § 13 BauGB wie folgt vereinfacht zu ändern:

-die Höhenlage der Längsprofile zu ändern und

-die Festsetzungen der maximal zulässigen Gebäudehöhen entsprechend anzupassen.

Nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange beschließt er die Stellungnahmen der Öffentlichkeit zur eingeschränkten Beteiligung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen

Weiterhin beschließt er die I. vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes Nr. 855 Lichtenbusch / Innenbereich – für den Planbereich im Stadtbezirk Aachen-Kornelimünster/Walheim im Bereich zwischen Kesselstraße und Raafstraße

gemäß § 10 Abs. 1 als Satzung und die Begründung hierzu.

Erläuterungen:

I. vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes  Nr. 855 - Lichtenbusch / Innenbereich –

hier: Änderungs- und Satzungsbeschluss – inklusive der Ergänzung der Vorlage zur Bezirksvertretung Aachen-Kornelimünster/Walheim

1. Anlass der Änderung, Auswirkungen der Planung

Am 11.09.2013 hat die Bezirksvertretung Aachen-Kornelimünster/Walheim und am 12.09.2013 hat der Planungsausschuss den Bebauungsplan als Satzung empfohlen. Am 18.09.2013 hat der Rat den Bebauungsplan als Satzung beschlossen. Mit Datum des 26.09.2013 ist der Bebauungsplan in Kraft getreten.

Bei der Ausführungsplanung der Erschließungsmaßnahmen für den Planbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 855 – Lichtenbusch / Innenbereich – sind Probleme aufgetaucht. Bei der Konkretisierung der Straßenausbauplanung wurde festgestellt, dass die Kanaltrasse in der Kesselstraße nicht ausreichend tief liegt, um daran den Kanal des tieferliegenden Teils des Baugebietes anschließen zu können.

Durch Pumpstationen könnte zwar das aus den tiefer liegenden Bereichen anfallende Wasser abgeleitet werden. Die Stadt als Träger der Abwasserbeseitigungspflicht möchte jedoch eine störanfällige und damit dauerhaft kostenträchtige Installation vermeiden. Wird von der technischen Lösung einer Pumpstation abgesehen, kann eine Entwässerung des betreffenden Gebietes nur gewährleistet werden, wenn die Verkehrsfläche höher gelegt wird. In dem Bebauungsplan werden anhand der Längsprofile die Höhenlagen der Straßen festgesetzt. 

Ziel der I. Änderung des Bebauungsplanes ist es die Längsprofile – also die Höhenlage der Verkehrsflächen - entsprechend den Erfordernissen der Kanaltrasse zu erhöhen. In Folge davon können die vorgesehenen auf NHN bezogenen Gebäudehöhen nicht mehr erreicht werden. Auch nach Erhöhung der Verkehrsfläche soll die Trauf- und Firsthöhe der Gebäude bei max. 6,5 m und 10,0 m bzw. bei Pultdach bei 9,5 m über Straßenniveau liegen. Aufgrund des geänderten Straßenniveaus wird es erforderlich, die auf NHN bezogenen Gebäudehöhen an die Verkehrsflächenhöhe anzupassen. Bei den betroffenen Straßenabschnitten ergeben sich Erhöhungen von 0,4 bis 1,2 m. Es wird daher vorgeschlagen, dass die Längsprofile und die zeichnerischen Festsetzungen zu den entsprechenden Gebäudehöhen im Rechtsplan geändert werden. Die Schriftlichen Festsetzungen sind von der Änderung nicht betroffen.

2. Bericht über das Verfahren und das Ergebnis der Stellungnahmen der betroffenen Öffentlichkeit

Diese Höhenänderungen berühren nicht die Grundzüge der Planung, weshalb der Bebauungsplan gemäß § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren geändert werden kann. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist daher ohne erneute öffentliche Auslegung möglich, sofern der von der Änderung betroffenen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben wird. Es wurde im Rahmen der eingeschränkten Beteiligung die betroffenen Eigentümer über die Änderungsabsichten unterrichtet und die Möglichkeit der Stellungnahme bis zum 26.01.2015 eingeräumt. Es wurde hinsichtlich der Höhenänderung bis Fristende kein Einwand vorgetragen, so dass die Vorlage für die Bezirksvertretung erstellt wurde. Nach Einstellung der Vorlage in das Ratsinformationssystem ging am 03.03.2015 eine Stellungnahme eines Eigentümers bzw. Umlegungsbeteiligten ein, der sich gegen eine Erhöhung der Verkehrsfläche wendet. Für die Bezirksvertretung wurde eine ergänzende Vorlage erstellt, so dass diese Eingabe mit beraten werden kann.

Die Bedenken des Eigentümers beziehen sich auf höhere Baukosten, sinkende Grundstückswerte, Vernässung der anliegenden Weideflächen (siehe Anlage 3).

Baukosten

Die Höherlegung der Verkehrsfläche kann sowohl Mehr- als auch Minderkosten verursachen. Der durch die Planänderung größere Abstand zwischen der Gründungsebene und dem Erdgeschoss erfordert umfangreichere Fundamente bzw. Wände, was einen Mehraufwand darstellt. Bei einer Errichtung eines Kellers würde jedoch weniger Aushub erforderlich werden. Bei allen Gründungen ist sowieso mind. 80 cm frostsichere Tiefe zu erreichen. Die Höhenlage der Kanaltrasse ist so geplant, dass die Ableitung der Abwässer aus dem Erdgeschoss konventionell - ohne Pumpen - an den Kanal angeschlossen werden kann. Ein weiterer Vorteil ist darin zu sehen, dass die Erdgeschosszone höher über den vernässten Böden zum Liegen kommt, wodurch drückendes Wasser auf Bauteile vermieden werden kann. Ein Abfangen des privaten Geländes zur Verkehrsfläche wird nicht erforderlich werden weil das Gelände bis auf 40 cm aufgeschüttet wird.

Die Art der Gründung von Gebäuden auf privatem Gelände kann sehr unterschiedlich gelöst werden und ist kein Gegenstand der Bauleitplanung. Die öffentliche Infrastruktureinrichtung hat einen hohen Stellenwert, da diese für die Entsorgung der gesamten Siedlung funktionsfähig sein muss. Somit muss sich das private Gelände an die Erschließung anpassen und nicht umgekehrt.

Grundstückswerte

Die wertmäßige Beurteilung der Zuteilungsflächen ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Die Grundstücksbewertung ist ein Element im Umlegungsverfahren.

Vernässung der anliegenden Weideflächen

Es ist geplant, das Gelände im nordöstlichen Teil zu modellieren und auf ein höheres Niveau anzuheben. Die Verkehrsfläche soll damit 40 cm über den Baugrundstücken zum Liegen kommen. Dieser Abstand ist sinnvoll, da die Bauherren den Aushub für Fundamente und/oder Keller für die Anpassung der Gartenflächen nutzen können und damit keine zusätzliche Erde beibringen müssen. Der Aufbau der private Zufahrten und Stellplätze kann ohne Bodenaushub an die Straßenhöhe angeschlossen werden. Die im Norden angrenzende Wiesenfläche wird ebenfalls aufgefüllt, so dass ein sanfter Übergang zum weiteren Gelände entsteht. Auf der angrenzenden öffentlichen Grünfläche wird zusätzlich über eine Rinne anfallendes Oberflächenwasser abgeleitet und weitestgehend versickert. Darüber wird über eine Draninage, welche an der nördlichen Plangrenze verlegt wird, Oberflächenwasser gebündelt eingeleitet. Ein Notüberlauf verhindert ein Überstauen bei besonders starken Regenfällen. Prinzipiell werden Verkehrsflächen so entwässert, dass hiervon kein Regenwasser auf Privatgelände fliesen wird. Es ist bekannt, dass der Blockinnenbereich vernässt ist. Die natürliche Rinnenlage wird durch die Erhöhung der Verkehrsfläche und des Geländeniveaus leicht nach Norden verschoben und damit vom Siedlungsbereich fern gehalten. Das heute vorhandene Oberflächenwasser fließt von Westen nach Ost. Die von Norden nach Süden verlaufende Planstraße zur Raafstraße wird diesen natürlichen Wasserverlauf stören. Es ist daher davon auszugehen, dass weniger Oberflächenwasser im Osten ankommen wird. Desweiteren wird durch die Siedlung verursachten Versiegelungen insgesamt weniger Oberflächenwasser entstehen. Es ist nicht davon auszugehen, dass die östlich vom Plangebiet liegenden landwirtschaftlichen Flächen durch die Bauleitplanung mehr vernässt werden, als bisher. Aufgrund der beschriebenen Maßnahmen werden die Flächen trockener.

Da die Bedenken ausgeräumt werden können, wird empfohlen den Anregungen nicht zu folgen.

Eine Eigentümerin hat mündlich fristgerecht zu einer anderen Sache eine Anregung vorgetragen. Im Einfahrtsbereich zur Raafstraße wurde die Planstraße in der zweiten und dritten öffentlichen Auslegung gegenüber der ersten öffentlichen Auslegung aufgeweitet. Sie wendet sich gegen diese Aufweitung der Verkehrsfläche. (siehe Anlage 4)

Es handelt sich bei dem Versatz um ca.70 cm auf einer Länge von ca. 15 m, was eine Fläche von ca. 10 m² ergibt. In einem Abstand von 10 m hinter dem Gebäude beginnt die daraus resultierende Aufweitung der Verkehrsfläche. Der Versatz wurde im Rahmen der Straßenplanung vorgesehen.

Die Verkehrsfläche wird in diesem Bereich als Mischfläche ausgebaut, d.h. dass Fahrbahn und Gehweg nicht durch einen Bordstein getrennt sind, sondern eine Fläche für alle Verkehrsteilnehmer gegeben ist.

Durch die Aufweitung wird die reduzierte Breite von 5,95 m im Zufahrtsbereich zur Raafstraße auf einer Länge von 25 m verkürzt, dann weitet sich die Verkehrsfläche bis auf eine Breite von 6,65 m auf. Erst dadurch steht dem Fußgänger eine komfortable Breite zur Verfügung, die zusätzlich den Begegnungsfall LKW/PKW erlaubt.

Demgegenüber ist der Verlust eines Grundstücksstreifens von 10 m² im Verhältnis zu der Gartenfläche, die mehr als 450 m² einnimmt, als geringfügig anzusehen. Auch wird die Aufweitung weit vom Gebäude entfernt beginnen und vor Ort kaum wahrnehmbar sein.

Hinzu kommt, dass durch die geforderte Verkleinerung der Verkehrsfläche der Zeitablauf nicht unwesentlich verlängert würde. Um eine eindeutige Rechtsicherheit zu bekommen, könnte die Verkleinerung der Verkehrsfläche und somit die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes nicht ohne eine weitere Offenlage durchgeführt werden. Zudem müsste das bereits weit fortgeschrittene Umlegungsverfahren mit erheblichem Aufwand geändert werden.

Aus den genannten Gründen wird daher vorgeschlagen, der Anregung, die Verkehrsfläche zu verkleinern, nicht zu folgen und diese abzuweisen.

2. Empfehlung zum Satzungsbeschluss

Durch die I. vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes Nr. 855 Lichtenbusch / Innenbereich – sollen die Gebäudehöhen an die geänderte Straßenplanung angepasst werden. Die Änderung des Bebauungsplanes umfasst daher die Längsprofile der Verkehrsflächen und in Folge davon die Änderung der maximalenTrauf-, First- und Gebäudehöhen der Bauflächen.

Die Verwaltung empfiehlt, die I. Änderung des Bebauungsplanes 855 Lichtenbusch / Innenbereich - als Satzung zu beschließen.