Entscheidungsvorlage - FB 23/0404/WP17

Beschlussvorschlag:

Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss beauftragt die Verwaltung, die Planung für das Vorhaben wie in der Vorlage dargestellt fortzuführen, vorrangig mit öffentlich gefördertem Wohnungsbau.
 

Erläuterungen:

1. Ausgangslage :

Gleichzeitig ist in Aachen der geförderte Wohnungsbestand kontinuierlich rückläufig. Bereits jetzt kann nicht einmal mehr jedem dritten Wohnungssuchenden eine öffentlich geförderte Wohnung vermittelt werden. Zwischen 2017 und 2026 werden weitere 4.390 Wohnungen aus der Bindung fallen. Wichtige Aufgabe der Stadt Aachen ist es daher, Innenentwicklungspotenziale zu mobilisieren und öffentlich geförderten Wohnungsbau zu aktivieren. Die Erweiterung der KGS Michaelsbergstraße bietet die Chance, die bestehende Baulücke zu schließen und gleichzeitig zusätzlichen öffentlich geförderten Wohnraum zu schaffen.

Die Schulpflegschaft hat schriftlich Vorbehalte gegen den geplanten Wohnungsbau geäußert. Aus Sicht der Verwaltung stellt die Kombination aus Wohnbebauung und schulischer Nutzung keinen Nutzungskonflikt dar. An verschiedenen Stellen im Stadtgebiet Aachen wurden bereits Kindertageseinrichtungen mit anderen Nutzungsformen erfolgreich kombiniert. So verfügen die oberen Etagen der Kita Eintrachtstraße über 29 öffentlich geförderte Mietwohneinheiten und die Kindertagesstätte an der Krefelder Straße ist im 1. Obergeschoss auf einem Bürogebäude angelegt. Bei der angestrebten Quartiersentwicklung rund um den alten Gutshof „Gut Branderhof“ ist die Kita sogar integraler Bestandteil des Konzepts zur Schaffung eines intergenerativen, inklusiven Quartiers.

2. Sachstand :  Planungsauftrag Schulerweiterung – nachrichtlich

Auf dem städt. Grundstück der KGS-Michaelsbergstraße (Gemarkung Burtscheid, Flur 2, Nr. 1219, groß: 4.004 m²) ist ein Schulerweiterungsbau auf dem straßenbegleitenden Grundstück / Baulücke bis Planungstiefe LP3 geplant worden.

Das über dem zweigeschossigen Multifunktionsbau vorhandene Bebauungspotential kann für Wohnungsbau genutzt werden.

Da es sich um zusammenhängende Themen handelt, behandelt diese Vorlage beide Teilprojekte im Überblick.

Beschreibung Grundstück und Baulücke:

Auf dem Grundstück befinden sich der denkmalgeschützte Schulbau, eine Turnhalle und eine Pausenhofüberdachung, sowie ein Schulhof und ein angelegter Schulspielplatz.
Der unbebaute Teil Richtung Straße stellt die Baulücke bzw. das Baugrundstück für den Schulerweiterungsbau dar.

Baulücke vorher Skizze nachher

Bedarf Schule:
Die Schule weist aufgrund des wachsenden Bedarfs an OGS-Plätzen sowie Inklusions- und Differenzierungsbedarf akuten Platzmangel auf. Durch Umorganisation im Bestand sowie die Erweiterung um einen multifunktionalen Großraum soll die akute Raumnot schnellstmöglich entspannt werden.

Erweiterungsbau Schule: 

Auf Schulhofebene wird ein zweigeschossiger Multifunktionsraum (EG mit Bühnenbereich, OG-Empore mit Nischen / Differenzierungsbereichen) errichtet, der über die alte Tordurchfahrt im Altbaubestand erschlossen wird. Um den neuen Bereich an die OGS-Bereiche in den Obergeschossen des Altbaus anzubinden, wird eine interne Verbindung über eine Treppe zwischen der Empore Neubau und dem

1. OG Altbau geschaffen.

Aufstockbarkeit und Vorgehensweise:

Das vorhandene Grundstück legte eine Schließung der Baulücke über 5 Etagen (4 Obergeschosse), mit Wohnbebauung nahe.

Der Schulerweiterungsbau wurde entsprechend sowohl organisatorisch, statisch als auch technisch mit einer Aufstockbarkeit geplant. Der Grundriss ist so angelegt, dass neben dem Multifunktionsraum ausreichend Platz für ein Treppenhaus (inkl. Zugangsbereich, barrierefreiem Fahrstuhl und Neben / Technikraum) sowie die Feuerwehrdurchfahrt bleibt.

Zeitlicher Rahmen bisher:

Ursprünglicher Baustart für die Schulerweiterung war 2017. Aufgrund der Überlegungen zu einer möglichen Erweiterung der Bauaufgabe traten Verzögerungen ein. Für die Situation in der Schule ist eine schnelle Umsetzung dringend notwendig.

Baurecht

Eine Erlaubnis für eine grenzständige Bebauung ist nicht zu erreichen - daher sind die Abstandsflächen einzuhalten.

Denkmal:
Das Bestandsgebäude steht unter Denkmalschutz.

Weitere Planungen sind eng mit der Denkmalpflege abzustimmen.

Kostenberechnung

Die aktuelle Hochrechnung der Baukosten für den Multifunktionsraum liegt bei 1.651 Mio. € inkl. Index 2 % und akt. Eigenleistung 5,5 %.

Entwurf Multifunktionsraum:
Entwickelt wurde ein Großraum mit einer Grundfläche EG von ca. 130 m² und Empore (BRI 1.508 m³, BGF 363 m², NF 286 m²). Der Zugang erfolgt erdgeschossig über die Tordurchfahrt im OGS-Haus, sowie über eine kleine Verbindungstreppe über dem ersten OG in den Altbau.

3.  Ergänzung des schulischen Bauvorhabens um Wohnungsbau

Flächen:

Vorstellbar sind drei Vollgeschosse über dem Erweiterungsbau mit einer Gesamtgröße von ca. 450 m² Wohnfläche. Dafür werden Gesamtkosten von ca. 1,35 Mio. € kalkuliert. Die Planungskosten betragen ca. 80.000 € (Phase 1 bis 3 HOAI).

Zugang:
Ein Eingang zum Wohnhaus ist seitlich von der Feuerwehrzufahrt aus planbar, somit ein getrennter Zugang zur OGS.

Grundrisse Wohnungsbau / Statik:

Die Statik des Schulbaus ist für die Obergeschosse weitergedacht worden. Die erarbeitete Lösung ermöglicht die maximale Flexibilität bei der Gestaltung der Grundrisse in den Wohnungsetagen.

Fassaden:

Bei einer Aufstockung kann das Prinzip der Lochfassade Schule und Denkmal auf die Obergeschosse übersetzt und der Wohnnutzung angepasst werden, ohne die Ganzheitlichkeit einer Fassade zu verlieren. Die weiteren Abstimmungen mit der Denkmalpflege und den Entwurfsarchitekten stehen noch aus. Balkone bzw. zurückspringende Loggien sind integrierbar.

Finanzielle Auswirkungen ergeben sich in Höhe der Baukosten.