18.02.2009 - 12 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 891 - Kaise...

(Hierzu war zur Sitzung eine ergänzende Tischvorlage der Verwaltung verteilt worden.)

 

Der Oberbürgermeister informiert alle Anwesenden ausführlich über die zuvor erfolgten sehr intensiven Prüfungen seitens der Verwaltung und dankt zunächst den Mitarbeitern in den verschiedenen Verwaltungsbereichen hierfür. Er führt sodann aus, dass zunächst die Plausibilisierung der Projekt- und Finanzstruktur überprüft wurde und man bemüht war, die Bonität der Projektpartner nach den Möglichkeiten und Mitteln einzuschätzen und die Finanzstruktur einerseits zu bewerten. Auf die aufgenommenen Kontakte zu den finanzierenden Banken und den privaten Projektpartnern weist er hin und teilt mit, dass auch eine Abschätzung der angegebenen Baukosten vorgenommen wurde und man sich auch der Frage gewidmet habe, wie eine kostendeckende Bewirtschaftung des Einkaufscenters aus heutiger Sicht aussehe.

 

Näher geht er auf das Investitionsvolumen von 228 Mio. Euro ein und beziffert die jeweiligen Kosten für den Grunderwerb, die Baureifmachung, die veranschlagten Baukosten sowie die Kosten der Zwischenfinanzierung und ergänzt, dass auf einer Fläche von rd. 17.000 qm rd. 40.000 qm vermietbare Handelsflächen entstehen sollen. Er informiert über die niederländischen Investoren und die verschiedenen Gesellschaften, die zusammen die Projektentwicklungsgesellschaft Adalbertstraße bilden würden. Nach der ersten Erwerbsphase werde das Projekt für die Bauphase in eine zweite Gesellschaft übertragen. Sodann berichtet er über die SNS-Bank, die das Fremdkapital für den Grunderwerb zur Verfügung gestellt habe, über eingesehene Vertragsunterlagen bezüglich des Berater-, Vermieter- und Bewirtschafterbereiches sowie über die Prüfung der Bonität der niederländischen Privatinvestoren mit einer wohlwollenden Einschätzung durch die Hausbank. Auf die Bonität der beteiligten Real IS als Fondsinitiator, deren Verbindungen und Aufgaben geht er ebenfalls kurz ein und spricht auch hinsichtlich der Finanzierungsfragen die Bonität der ECE als Handelsinstitut an.

 

Des Weiteren berichtet er über die erfolgte Bewertung der Finanzierungsstruktur dieses Projektes in der Erwerbsphase mittels Eigen- und Fremdkapital, den Nachweis eines Aachener Wirtschaftsprüfers hierzu, die gewährten Bankdarlehen zum Erwerb der Grundstücke und die nachgewiesenen entsprechenden dinglichen Sicherheiten. Auf die zweite Projektphase, die nach dem heutigen Satzungsbeschluss beginne, und die beteiligten Gesellschaften geht er ferner ein und berichtet über verwaltungsseitig geführte Gespräche mit dem weiteren Investor, der Real IS, die hierzu Beschlüsse gefasst und entsprechende finanzielle Beteiligungen zugesagt hätte.

Die SNS-Bank habe ein Vertragseckpunkt-Papier vorgelegt, dies sei noch kein Kreditvertrag, es sei aber bestätigt worden, dass die Bank an der weiteren Begleitung hohes Interesse habe und dies finanzieren möchte.

 

Er zieht sodann ein Resümee zur Bewertung des Projektes und legt u.a. dar, dass die Finanzierung des Grunderwerbs gesichert erscheine, die Eigenmittel der Investoren eingezahlt und auch der Darlehensrahmen ausreichend erscheine für den noch erforderlichen Grunderwerb.

 

Auch wenn die Finanzierung der Bauphase noch nicht durch schriftliche Bestätigungen abgesichert sei, lasse dies aufgrund der Aktenlage und der mündlichen Aussagen der Projektpartner den Schluss zu, dass die Finanzierung der zweiten Phase mit großer Wahrscheinlichkeit durch das bereitgestellte Eigenkapital und ein zusätzlich jetzt erforderliches Bankdarlehen abgebildet werden könne. Maßgeblich für eine entsprechende Projektfortführung sei jetzt der Satzungsbeschluss des Rates zum Bebauungsplan.

 

Schließlich berichtet der Oberbürgermeister noch über die Prüfung weiterer Punkte, wie beispielsweise die kostendeckende Bewirtschaftung, die einerseits durch ein Baukostengutachten der SNS-Bank bestätigt wurde und über ein Bewertungsgutachten, nach welchem von einem wirtschaftlichen Betrieb des Einkaufszentrums ausgegangen werde. Nach den vorgenommenen Prüfungen komme die Verwaltung zu dem Ergebnis, dass keine Bedenken bestehen gegen den heute zu fassenden Satzungsbeschluss und man nach der Schlüssigkeitsprüfung zu dem Ergebnis komme, dass hier weit reichende Voraussetzungen getroffen wurden, um die Projektphase 2 zu ermöglichen.

 

Auf den Grunderwerb, der Voraussetzung für den Satzungsbeschluss sei, geht er anschließend ein und informiert darüber, dass bei den Notaren Verträge endverhandelt und unterschrieben und bei dem Grundbuchamt zur Umschreibung angemeldet wurden. Es handele sich hierbei um die Teilfläche des Adalbertsbergs seitens der Stadt und das Eckgrundstück Philipp Leisten. Ein weiteres Grundstück Nr. 110 sei nicht verkauft worden; hierüber sei allerdings ein Erbbaurechtsvertrag mit einer Laufzeit von 60 Jahren geschlossen worden.

 

Ferner liege der Stadt der vom Investor unterschriebene Durchführungsvertrag vor. In diesen Durchführungsvertrag seien auch alle Auflagen aufgenommen worden, die der Planungsausschuss zuvor festgelegt habe.

Schließlich verweist er auf die heute Vormittag hierzu erfolgte detaillierte Information der Fraktionsvorsitzenden, dankt allen Beteiligten für die Vorarbeiten und erkundigt sich nach Wortmeldungen.

 

Der Vorsitzende der Fraktion der CDU, Ratsherr Baal, dankt zunächst für die detaillierten Ausführungen sowohl heute Vormittag, als auch jetzt. Im Ergebnis könne festgehalten werden, dass alle Rahmenbedingungen erfüllt seien und der Satzungsbeschluss mit den Stimmen der CDU-Fraktion gefasst werden könne. Mit Blick auf die negative Entwicklung dieses Bereiches in den letzten 10 bis 15 Jahren begrüße seine Fraktion es, dass dort jetzt Einzelhandel in Form einer Shopping-Mall entstehe. Nach vielen Diskussionen über Jahre hinweg und in einem dynamischen Prozess seien immer wieder Veränderungen vorgenommen worden bis zum heutigen Satzungsbeschluss; so auch die Aufnahme verschiedener Punkte aus der letzten Sitzung des Planungsausschusses. Die neue Situation in der unteren Adalbertstraße beinhalte für beide Seiten Vorteile, die Einkaufsstadt Aachen erlebe eine deutlich positive Veränderung hinsichtlich des Einzelhandels. Bei dieser immensen Bausumme werde es für die Anwohner und Anlieger in nächster Zeit sicherlich erhebliche Einschränkungen und Beeinträchtigungen geben, doch diese Nachteile seien in dem Abwägungsprozess vertretbar. Verständnis zeigt er für die Anwohner, die beispielsweise eine kleinteiligere Lösung für angenehmer halten würden; dies stehe aber nicht zur Entscheidung an, sondern dieses große Projekt.

Die CDU-Fraktion werde dem Bebauungsplan zur Kaiserplatz-Galerie zustimmen, danke allen Beteiligten für die gute Arbeit in den letzten Wochen und sei erfreut, heute diesbezüglich zum Abschluss zu kommen.

 

Für die Fraktion der SPD schließt Ratsherr Plum sich dem Dank gegenüber der Verwaltung an und verdeutlicht, dass ein Projekt solcher Größenordnung mit immensem Arbeitsaufwand verbunden sei. Der zur Beschlussfassung anstehende Bebauungsplan werde die Innenstadtentwicklung maßgeblich prägen; selten habe es ein Projekt gegeben mit einem derartigen finanziellen Umfang.

Ferner spricht er die gestrige Diskussion hierüber in der Aula Carolina an, die u.a. auch gezeigt habe, dass die jetzige Situation dort mit leer stehenden Gewerbebrachen so nicht länger hinnehmbar sei. Durch diese Investition würden insgesamt 29.000 qm Einkaufsfläche und mehrere hundert Arbeitsplätze geschaffen und die Stellung Aachens als Oberzentrum gestärkt. Diese zusätzlichen Einkaufsflächen seien für die Stadt notwendig. Mit der Entwicklung am Büchel entstehe ein weiterer Einkaufsmagnet und die gesamte Stadt werde davon profitieren. Die Zustimmung zu diesem Projekt erfolge erst heute, nachdem seitens der Politik in vielfältigem Umfang Einfluss auf die Gesamtplanung genommen wurde und viele aufgeworfene Fragen beispielsweise hinsichtlich des Investors und der Wirtschaftlichkeit beantwortet wurden. Die Stadt habe schließlich alles getan, um dem Projekt zum Erfolg zu verhelfen.

Auf die verkehrliche Situation, die Anzahl der Stellplätze und die Auflagen gegenüber dem Investor geht er kurz ein und schildert den erfolgten Abwägungsprozess bei diesem Projekt. Auch geht er auf die Gründe ein, die dazu geführt hätten, einen Teil des Adalbertsberges einzubeziehen und gleichzeitig aber zu gewährleisten, dass das Suermondt-Viertel hierdurch nicht abgeschnitten werde. Ziel sei auch gewesen, für wegfallende Wohnflächen in der Innenstadt neuen Wohnraum zu schaffen, und dies sei erfolgt.

In umfangreichem Maße wurde somit seitens der Politik und der Verwaltung Einfluss auf dieses Projekt genommen und nach Auffassung der SPD-Fraktion würden die Vorteile überwiegen. Nunmehr habe der Investor bzw. Betreiber es in der Hand, das Ganze zu einem guten Ende zu führen.

 

Der Fraktionssprecher der Grünen, Ratsherr Rau, legt dar, dass seine Fraktion dem Satzungsbeschluss heute zustimmen werde. Er führt aus, dass es sich nicht um ein alltägliches Projekt handele, sondern schon um einen Eingriff in die Stadtentwicklung an einem integrierten Standort. Hier handele es sich nicht um ein Projekt auf der Grünen Wiese, die Galerie lebe nicht von 600 Stellplätzen, sondern durch die unmittelbare Anbindung an die Fußgängerzonen.

Auch er zeigt Verständnis für die unmittelbar von dem Projekt betroffenen Anwohner, verweist aber diesbezüglich auf die zahlreich geführten Gespräche und Diskussionen, die öffentlich in einem ungewöhnlichen Prozess geführt wurden und für die Planungskultur in der Stadt wichtig seien. So seien beispielsweise viele Anregungen der Politiker in die Planungen eingeflossen, die Verwaltung sei mit zahlreichen Aufträgen konfrontiert worden und habe zu Lösungen beigetragen. Auch die Gespräche mit dem Investor seien zufrieden stellend verlaufen und viele strittige Punkte vor allem aufgrund der Vorschläge der Grünen Fraktion noch verbessert worden. Sicherlich werde es bezüglich der Architektur weitere Diskussionen geben und so würden mit Sicherheit auch Veränderungen von Geschäftslagen stattfinden; dies sei aber ein natürlicher Prozess. Mit Hinweis auf die zahlreichen Verhandlungen verdeutlicht er, dass zwar Wohnungen wegfallen würden, andererseits aber 3.000 qm neuer Wohnraum geschaffen werde und dies für die Stadtentwicklung gut sei. Ein kleines Risiko bleibe, vor allem mit Blick auf die geänderten Zeiten der heutigen Finanzkrise, doch sei zu begrüßen, dass das Projekt langfristig angelegt sei und der Vertrag mit ECE über 15 Jahre geschlossen wurde.

Die Fraktion der Grünen gehe davon aus, dass dies ein gutes Stück Aachen werde.

 

Der Vorsitzende der Fraktion der FDP, Ratsherr Helg, schließt sich grundsätzlich seinen Vorrednern an und zeigt sich erfreut darüber, dass man mit dem heutigen Satzungsbeschluss in dem Projekt Kaiserplatz-Galerie einen entscheidenden Schritt weiterkomme. Wenn auch die erste Phase des Grunderwerbs im Wesentlichen abgeschlossen sei, so hoffe man doch noch, die vorhandene Lücke schließen zu können.

Mit dem heutigen Satzungsbeschluss trete man in die zweite Phase ein und dies werde den Ruf der Stadt Aachen als Oberzentrum und Einkaufsstadt über die Stadtgrenzen hinaus hervorragend zugute kommen. Ausdrücklich dankt auch er der Verwaltung für die gute Arbeit, gerade in den letzten Tagen und ebenso dem Projektentwickler, Herrn Dierke, der Fragen beantwortet und auf Anregungen reagiert habe. In einem ständigen Diskussionsprozess habe man eine vernünftige Lösung für alle Beteiligten gefunden. Dieses Projekt sei sehr wichtig für Aachen und die kleine Adalbertstraße. Die Einschränkung, dass Wohnraum verloren gehe und es möglicherweise verkehrliche Probleme geben werde, müsse in Kauf genommen werden bei einem derart großen Projekt. Insgesamt überwiege aber das Positive und daher werde die FDP-Fraktion dem Satzungsbeschluss heute zustimmen.

 

Für die Fraktion Die Linke beziehen die Ratsmitglieder Schnitzler und Müller zu diesem Projekt Stellung und werfen zunächst die Fragen auf, was mit den Auflagen gegenüber dem Investor passiere, wenn die Gesellschaft „pleite“ gehe und welche möglichen Schadensersatzansprüche der Investor geltend machen könne im Falle eines erfolgreichen Bürgerbegehrens oder einer erfolgreichen Klage.

Sodann wird dargelegt, dass die Fraktion auch für eine Kaiserplatz-Galerie sei, die sich aber integrieren müsse in die städtebaulichen, gewachsenen, historischen Strukturen der Stadt, auch hinsichtlich der Größe und Beschaffenheit, die die Umwelt- und Verkehrsbelange und den dringend benötigten Wohnraum ausreichend berücksichtige und den Umgang mit dem öffentlichen Raum sensibel behandele. Die Größe und der Umfang der jetzt geplanten Galerie sei schädlich für die Stadt, insbesondere für die zahlreichen Einzelhändler und daher wäre nur eine Verkaufsfläche von ca. 16.000 bis 17.000 qm akzeptabel. Die Fraktion sei nicht für eine Verdrängung auf die Grüne Wiese, andererseits werde aber ein Problem darin gesehen, dass der Kunde mit dem Auto in die Galerie fahre, dort seine Konsumbedürfnisse erledige und anschließend wieder wegfahre. Die Verkehrsbelange seien nicht ausreichend berücksichtigt und mit Blick auf die in der Nähe befindlichen Parkhäuser könne bereits jetzt von einem ausreichend vorhandenen Parkplatzangebot in der Aachener Innenstadt ausgegangen werden. Mit Blick auf die Wohnungsmarkt- und die Bevölkerungsentwicklung und die Ergebnisse aus verschiedenen Workshops hierzu sei festzustellen, dass es künftig in Aachen zu wenig bezahlbare Wohnungen gebe und daher sei die Schaffung von 3.000 qm Wohnraum in der Kaiserplatz-Galerie zu gering, auch mit Blick auf die Planungen von neuen Arbeitsplätzen im Campus West und Campus Melaten.

Es wird zudem kritisiert, dass die Finanzierungszusagen für die Phase 2 noch nicht vorliegen und hinterfragt, warum es keine 100%ige Rechtsgarantie gebe bezüglich des Erwerbs des Philipp-Leisten-Eckgrundstückes.

Diesbezüglich werde ein großer Schwachpunkt gesehen und beantragt, die Satzung erst dann zu beschließen, wenn garantiert sei, dass Herrn Kahlen das Grundstück auch gehöre.

Zur grundsätzlichen Problematik des Baus dieser Kaiserplatz-Galerie wird ferner Stellung genommen, die Rolle der Politik angesprochen und mit Spielkarten eines Monopoly-Spiels verglichen und auf das Risiko einer solchen Investition hingewiesen.

Dargelegt wird, dass man sicherlich auch anders an die Sache herangegangen sein könne, selbst festgelegt hätte, was gebaut werden sollte und dann hierfür einen Investor gesucht habe. Diejenigen, die heute den Satzungsbeschluss fassen würden, müssten hierfür auch die politische Verantwortung übernehmen; die Fraktion Die Linke werde diesem Satzungsbeschluss nicht zustimmen.

 

Der Oberbürgermeister bezieht zu den zuvor aufgeworfenen Fragen Stellung und führt u.a. aus, dass zwei Bürgschaften vorliegen würden und zwar für die Ersatzbeschaffung von Wohnraum und für das Bauvolumen. Zur hinterfragten Rechtssicherheit verweist er auf die allgemeine Rechtslage und die vertragliche Festlegung, dass im Falle eines Normenkontrollverfahrens das Risiko beim Investor liege. Zur Eintragung des Verkaufs des Philipp-Leisten-Grundstückes verweist er auf den beauftragten neutralen Notar und den bei Gericht gestellten Antrag.

 

Beigeordnete Nacken verweist auf die Tischvorlage, die eine spät eingegangene Zuschrift des Landschaftsverbandes zu den Bodendenkmälern beinhalte. Hierauf sei sowohl in den schriftlichen Festsetzungen als auch in der Begründung eingegangen worden und daher sei diese in die Abwägung mit aufzunehmen.

Beschluss:

Bei 3 Gegenstimmen beschließt der Rat der Stadt mit Stimmenmehrheit wie folgt:

 

Der Rat der Stadt nimmt den Bericht der Verwaltung sowie den als Anlage der Original-Niederschrift beigefügten Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 891 – Kaiserplatz-Galerie zur Kenntnis.

Er beschließt, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 891 - Kaiserplatz-Galerie -   gemäß § 4a Abs. 3 in Anwendung des § 13 BauGB wie folgt vereinfacht zu ändern:

-           Die Gebäudehöhe in der Teilfläche 1 wird mit 172 - 178 m ü.NHN festgesetzt.

-           Die maximale Gebäudehöhe in der Teilfläche 1 am Adalbertsberg südöstlich der Verkehrsfläche wird mit 167 m ü.NHN festgesetzt.

-           Die Gebäudehöhe in der Teilfläche 2 wird im nördlichen Bereich mit 172 - 179 m ü.NHN und im südlichen Bereich mit 176 - 179,60 m ü.NHN festgesetzt. 

-           Die Gebäudehöhe in der Teilfläche 3 wird im nördlichen Bereich mit 172 - 179 m ü.NHN, im mittleren Bereich mit 180 - 183,30 m ü.NHN  und im südlichen Bereich mit 176 - 179,60 m ü.NHN und festgesetzt.

-           Der Geltungsbereich wird verkleinert indem die Grundstücke Adalbertstraße 74 und 76/78 herausgenommen werden.

-           Im Bereich der seitlichen und rückwärtigen Grundstücksgrenze Adalbertstraße 74 und der hinteren Grundstücksgrenze Adalbertstraße 76/78 wird statt einer Baugrenze eine Baulinie festgesetzt.

 

Er beschließt weiterhin nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange sämtliche darüber hinaus gehenden Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden, die im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung sowie der Offenlage eingegangen sind und die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen.

Der Rat der Stadt beschließt den so geänderten vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 891 -Kaiserplatz-Galerie - für den Planbereich im Stadtbezirk Aachen-Mitte im Bereich der unteren Adalbertstraße gemäß § 10 Abs.1 BauGB als Satzung und die Begründung hierzu.

 

Der Oberbürgermeister stellt unter Beifall fest, dass der Satzungsbeschluss mit großer Mehrheit gefasst wurde, dankt nochmals allen Beteiligten und wünscht dem Projekt viel Erfolg.