19.11.2013 - 4 Modernisierung des denkmalgeschützten Wohnungsb...

Herr Diehm nimmt als Bewohner der Wohnanlage Kalverbenden an der Beratung  dieses Tagesordnungspunktes und an der Abstimmung nicht teil.

Herr Baal führt für seine Fraktion aus, er finde die hier in der Vorlage erarbeitete Lösung  durchaus gut, da nur die wirklich notwendigen Maßnahmen angegangen würden.

Zudem würden die Befürchtungen der Bewohner offensichtlich ernstgenommen.

Es müsse allerdings sichergestellt werden, dass der preiswerte Wohnraum erhalten bleibe und es am Ende keine deutlich höheren Mieten gebe.

Der städtische Haushalt werde nicht mit nicht erforderlichen Investitionen belastet.

Seine Fraktion könne der Vorlage zustimmen.

Die erforderlichen Maßnahmen würden in 2014 vorbereitet und in 2015 wahrscheinlich zur Ausführung kommen. Er gehe davon aus, dass frühzeitig kommuniziert werde, was angegangen werde.

Frau Höller- Radtke stellt fest, dass man sich von einer ursprünglich vorgesehenen Luxusmodernisierung weg bewegt und nunmehr für eine sinnvolle vernünftige Sanierung entschieden habe.

Sie danke der Verwaltung, werde der Vorlage zustimmen und sei erfreut, dass die Sache so gut gelaufen sei.

Auch Frau Hörmann dankt der Verwaltung für die Vorlage. Diese sei informativ, alle Maßnahmen seien gut beschrieben worden.

Allerdings sei von Luxusmodernisierung nie die Rede gewesen. Sie wisse nicht, wie dieser Begriff kolportiert worden sei.

Sie habe noch eine Frage in Bezug auf die technische Lebensdauer der Fenster. Was bedeute dies konkret.

Herr Krings von Fachbüro PBS – Architekten Gerlach Krings Böhning - teilt hierzu mit, dass die technische Lebensdauer von Fenstern bei guter Pflege etwa 50 Jahre betrage. Da die Fenster in der Wohnanlage Mitte der 80er Jahre eingebaut worden seien und diese sich in einem guten Pflegezustand befinden würden, könne durchaus noch von einer Lebensdauer von ca. 20 Jahren ausgegangen werden.

Zum Thema Keller der Wohnanlage führt Frau Hörmann aus,  es gebe Fälle, wo Feuchtigkeit aus den Kellern in die darüber liegenden Wohnungen hochziehe.

Sie bitte daher dringend darum, darauf zu achten, dass im Rahmen der Sanierung dagegen etwas unternommen werde.

Zu den zu erwartenden Mieten sei noch nichts Konkretes gesagt worden. Sie gehe davon aus, dass die Fraktionen vor der Bauausführung Informationen zu eventuellen Auswirkungen auf die Miete erhalten werden.

Herr Kuckelkorn führt aus, es habe zum Teil heftige Diskussionen darüber gegeben, was man im Rahmen einer Sanierung  machen könne und was nicht. Es habe Szenarien gegeben, da sei von Kosten bis zu 6 Mio. € die Rede gewesen. Da könne man durchaus  schon von Luxusmodernisierung sprechen.

Seine Fraktion sei daher froh, dass man mit dem jetzt vorgelegten Konzept zu einer vernünftigen Sanierungsmaßnahme gekommen sei, bei der nur das angegangen werde, was auch dringend erforderlich sei.

Bezüglich der Dachsanierung sei auch von Verkehrssicherungspflicht die Rede. Bedeute dies, dass die Stadt als Eigentümerin hier in der Verantwortung stehe? Und könne letztendlich eine solche Sanierung kostenmäßig auf die Miete umgelegt werden?

Was sei mit Rauchmeldern und Schließanlagen?

Herr Adolphs von der gewoge teilt hierzu mit, dass Rauchmelder per Gesetz sowieso bis spätestens 2016 überall installiert sein müssten.

Was eventuelle Schließanlagen anbelange, sei dies mit den Mietern diskutiert worden. Die Meinungsbildung hierzu sei noch nicht abgeschlossen. 

Zu der Frage der Dächer teilt Herr Krings mit, dass aufgrund des derzeitigen Zustandes nicht ausgeschlossen werden könne, dass Teile der Eindeckung herunterfallen und so Personen gefährdet werden könnten. Eine Sanierung sei daher auch aus Gründen der Verkehrssicherungspflicht erforderlich.

Bezüglich der Keller verweist Herr Bussen darauf, dass dies sehr differenziert betrachtet werden müsse. Es gebe sicherlich feuchte, aber anderseits auch trockene Keller. Hier müssten im Einzelfall die entsprechenden Maßnahmen ergriffen werden.

Was die Miete anbelange,  dürfe der Höchstbetrag für öffentlich-geförderten Wohnungsbau in Höhe von 5,75 €/m²  nicht überschritten werden. Es könne jedoch davon ausgegangen werden, dass dieser bei weitem nicht erreicht werde.

Für Frau Begoli ist die erfolgte Mieterbeteiligung eine gelungene Form eine solche Sanierungsmaßnahme abzusprechen.

Für sie stelle sich die Frage, ob die angedachte Nachverdichtung zwischenzeitlich vom Tisch sei. Ihre Fraktion sei diesbezüglich von Mietern angeschrieben und gezielt gefragt worden, was mit dem Außengelände geschehen solle.

Wie sei der Stand in Bezug auf den Ausbau zu größeren Wohnungen?

Was die Mieten anbelange, so würden diese zurzeit noch weit unter der Obergrenze von

5,75 € liegen. Die Politik müsse dafür sorgen, dass dies auch so bleibe. Der in der vorherigen Vorlage genannte Betrag der Miete im sozialhilferechtlichen Bereich von 5,33 €/m² sollte ihrer Meinung nach keinesfalls überschritten werden.

Auch Herr Moselage hält die hier geplante Vorgehensweise für sehr sinnvoll und signalisiert daher Zustimmungsbereitschaft zum Beschlussentwurf.

Frau Keller erwartet zu einer der nächsten Sitzungen eine detaillierte Aufstellung, was umlagefähig ist und was nicht, damit letztendlich auch verlässliche Aussagen zur Entwicklung der Miete möglich seien.

Zur von Frau Begoli gestellten Frage der Nachverdichtung teilt Herr Bussen mit, dass es hierzu noch keine konkreten Vorstellungen gebe. Sicherlich werde es seitens der Verwaltung in den nächsten Jahren Bestrebungen zur Bebauung der sogenannten Pony-Wiese geben.

Was die Gärten anbelange, müsse seitens der gewoge ein Nutzungs- und Gestaltungskonzept erarbeitet werden.

Bezüglich der Zusammenlegung von Wohnungen müsste unter Beachtung der förderrechtlichen Wohnflächenobergrenze naturgemäß abgewartet werden, bis zwei in Frage kommenden Wohnungen zur Verfügung stehen würden.

Herr Baal fasst nochmals zusammen, dass die Höhe der Miete heute niemand exakt definieren könne. Nur Maßnahmen, die nicht in den Bereich Reparatur fallen würden, seien umlagefähig und würden sich in der Miete widerspiegeln. Eine Miete von maximal 5,00 €/m² sollte allerdings nicht überschritten werden, wovon nach derzeitigen Stand allerdings auch auszugehen sei.

Was die Sanierung der Keller anbelange, müssten aufgrund der unterschiedlichen Gegebenheiten auch unterschiedliche Lösungen erfolgen.

Frau Hörmann sieht in der Zusammenlegung von Wohnungen eine Art sanfte Umgestaltung, wodurch es auch Familien mit Kindern ermöglicht werde, in dieser Wohnanlage zu wohnen. Sollte sich eine solche Gelegenheit ergeben, sei eine Zusammenlegung in jedem Fall überlegenswert.

Beschluss:

Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss beauftragt einstimmig die Verwaltung, die Sanierung der Wohnsiedlung Kalverbenden/Spaakallee entsprechend den nachfolgenden Erläuterungen durchzuführen.

Die geplante Sanierung der Wohnsiedlung umfasst folgende Punkte:

1.                Überarbeitung der Fassaden: Die verschmutzten und teilweise veralgten Putzfassaden werden gestrichen. Unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes kann eine weitere Dämmung der Putzfassaden von außen nicht erfolgen; von innen ist dies aufgrund der vorhandenen Holzbalkendecken nicht sinnvoll.

Kostenschätzung: 560.000,- €

2.                Dachsanierung: Die Dächer werde auch aus Gründen der Verkehrssicherungspflicht saniert. Neben der Dacheindeckung und Dachentwässerungen wird auch eine Wärmedämmung der Dächer und der Dachgauben erfolgen; hierdurch können energetische Einsparungen erreicht werden.

Kostenschätzung: 1.490.000,- €.

3.                Fenster: Der Austausch der Fenster wird zurückgestellt, da diese ihre technische Lebensdauer noch nicht erreicht haben.

4.                Die Klappläden werden instandgesetzt und angestrichen. Neben der optischen Aufwertung ist der Erhalt der Klappläden auch eine Vorgabe der Unteren Denkmalbehörde.

Kostenschätzung:  92.000,- €.

5.                Gleiches gilt für die Hauseingangstüren.

Kostenschätzung: 31.000,- €.

6.                Loggien: Auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Loggien

wird im Einvernehmen mit der Unteren Denkmalbehörde verzichtet.

7.                Heizung: Die Heizungen werden nicht erneuert.

8.                Keller:  Erforderlich ist eine Kellerdeckendämmung, damit die Kälte nicht von unten in die Wohnungen aufsteigt. Die Kosten hierfür werden ca. 159.000,- € betragen. Da bedingt durch diese Maßnahme alle Keller begangen werden müssen, wird eine genaue Bestandsaufnahme für jeden einzelnen Keller vorgenommen und im Rahmen der laufenden Instandhaltung erforderliche Maßnahmen durchgeführt.

9.                Zusammenlegung von Wohnungen:  Die Wohnungen der Siedlung Kalverbenden/ Spaakallee weisen fast alle einen ähnlichen Grundriss auf und sind mit einer Größe von ca. 55 - 60 m²  für Familien mit Kindern eher nicht geeignet. Insgesamt besteht in der Stadt Aachen erhöhter Bedarf an größeren Wohnungen und besonders der Stadtteil Burtscheid ist aufgrund seiner Infrastruktur mit Kindergärten, Schulen, Parks und Einkaufsmöglichkeiten bei Familien sehr beliebt.

Daher wurde bereits im Modernisierungskonzept die Zusammenlegung von Wohnungen untersucht. Zur Schaffung größerer, familiengerechter Wohnungen können zwei übereinanderliegende Wohnungen als Maisonette-Wohnungen zusammengelegt werden. Dies ist mit relativ geringem finanziellem Aufwand machbar, da  hierfür der Einbau einer Treppe erforderlich ist. Damit verbunden ist über den Durchbruch hinaus eine entsprechende, je nach Planung, geringfügige Grundrissänderung.

Allerdings ist dies nur mittelfristig realisierbar, da hierfür zwei Wohnungen in einem Haus frei sein müssten. Eine konkrete Planung würde dann in Absprache mit der Unteren Denkmalbehörde erfolgen.

10.            Öffentliche Fördermittel: Bei den  Wohnungen der Siedlung handelt es sich schon um öffentlich geförderten Wohnraum; die derzeitige Kostenmiete liegt aktuell zwischen

4,39 € und 4,77 €. Die Berechnung der Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen erfolgt daher in Verbindung der Anerkennung dieser Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 11 II. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen) und der damit verbundenen Gesamtkostenerhöhung. Diesbezüglich wird die Verwaltung gemeinsam mit der gewoge und der StädteRegion entsprechende Gespräche führen um Fördermittel nutzen zu können.

11. Zusammenfassung: Bei Durchführung der genannten Maßnahmen entstehen insgesamt folgende Kosten

12. Haushaltsmittel: Nach derzeitiger Haushaltsplanung sind folgende Haushaltsmittel eingeplant: