Entscheidungsvorlage - FB 61/1138/WP18

Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Er beschließt, dass der Bebauungsplan Nr. 1023 -  Freunder Weg / Eisenbahnweg - auf Grundlage des vorliegenden städtebaulichen Konzeptes erarbeitet und der nächste Verfahrensschritt, die Veröffentlichung im Internet, vorbereitet wird. Voraussetzung ist, dass hierbei folgende Mindestanforderungen umgesetzt werden:

•              Der maximale Versiegelungsgrad beträgt angesichts der notwendigen Entsiegelung im Gesamtgeltungsbereich 82 % (B-Plan 1022 und 1023).
•              Ein Regenwassermanagementsystem zur Bewässerung der Grün- und Freiflächen wird zentraler Baustein des Entwässerungskonzeptes.
•              Zur Schaffung günstiger Wuchsbedingungen sind die Baumstandorte im Plangebiet mit einem durchwurzelbaren Raum von ca. 30 m³auszubauen.
•              Die Herstellung der Oberflächen im Plangebietes setzt bevorzugt auf „blau-grüne Lösungen“ (Integration von Wasserelementen (blau) und Grünflächen (grün)).

 

1. Bisheriger Planungsverlauf

Auf dem ehemaligen Areal der Fa. Hutchinson wurde bislang eine gewerblich / industrielle Nutzung ausgeübt. Nach Aufgabe des Betriebes wurde das Grundstück von einem/einer Investor*in erworben und der Gebäudebestand überwiegend abgebrochen. Es ist geplant, auf dem Areal Gewerbe-, Freizeit und Dienstleistungsnutzungen sowie in einem Teilbereich Wohnnutzung anzusiedeln.

Im Rahmen der Programmberatung im Planungsausschuss am 29.08.2024 und im Bezirk Mitte am 25.09.2024 (Vorlage FB61/1008/WP18) wurde beschlossen, im weiteren Verfahren die Geltungsbereiche zu trennen und einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan für die Teilfläche - Wohnen und einen Angebotsbebauungsplan mit städtebaulichem Vertrag für die Teilfläche - Gewerbe zu erarbeiten. Dementsprechend bezieht sich diese Vorlage insbesondere auf den Teilbereich Gewerbe. Die Entwicklung des Teilgebietes - Wohnen wird in einer separaten Vorlage behandelt.

 

Zur frühzeitigen Beteiligung (25.10. – 26.11.2024) wurde das gesamte städtebauliche Konzept vorgestellt. Im weiteren Planungsprozess sollen gestalterische Leitdetails wie auch die Freiraumplanung ausgearbeitet werden, sodass die entsprechende Planung und der Qualitätsstandard vertraglich gesichert werden können. Der bisherige Qualifizierungsprozess erfolgte im Rahmen mehrerer Workshops mit anschließender Vorstellung im Gestaltungsbeirat.

Im November 2024 fanden Workshops zum Thema Umwelt und Verkehr statt, an dem (Fach-) Planungsbüros, Investoren*innen und die Fachverwaltung teilnahmen.

Am 13.12.2024 fand ein Workshop zum Thema Hochbau (Bereich Wohnen) und Freiraum mit einer großen Anzahl interner und externer Teilnehmer*innen statt. Es gab einen sehr konstruktiven Austausch, die Planung wurde grundsätzlich positiv bewertet. In Bezug auf das Gewerbeareal wurde insbesondere die Freiraumplanung diskutiert, das städtebauliche Konzept bzw. die Hochbauplanung wurde nicht mehr thematisiert.

 

Die Freiflächenplanung für den geplanten Anger muss hohen Anforderungen entsprechen. Einerseits ist der Anger ein Erschließungs- und Anlieferbereich für das Gewerbe, andererseits sollen hochwertige Grün- und Retentionsflächen entstehen, die Aufenthaltsqualität und Erholungsfunktion mit Maßnahmen für Klimaresilienz und Nachhaltigkeit verbinden. In diesem Zusammenhang wurde die Größe, Lage, Funktion und Anbindung der hier vorgesehenen öffentlich zugänglichen Grün- bzw. Spielfläche diskutiert sowie das Potential begrünter Dachflächen und die Einbeziehung des Activity-Hubs in das Freiraumkonzept. Das Ergebnis ist in der beiliegenden Dokumentation ausführlich dargestellt (s. Anlage 3).

 

Die Planung wurde im Anschluss auf Grundlage der verschiedenen Hinweise überarbeitet und am 14.05.2025 erneut im Gestaltungsbeirat vorgestellt (Protokoll s. Anlage 4). Die Hinweise des Beirats bezogen sich insbesondere auf die Hochbauplanung im Bereich der Wohnbebauung, aber auch auf die Freiraumplanung.

 

2. Aktueller Planungsstand

In dieser Vorlage wird der Planungsstand des Gewerbeareals (Baufelder A – E) dargestellt. Das beiliegende Konzept (s. Anlage 5) bezieht sich auf das Gesamtareal.

Die städtebauliche Figur der Gewerbebebauung hat sich seit der Programmberatung nicht wesentlich geändert.

Das Konzept ist geprägt von einem Freibereich, der das Gebiet vom Freunder Weg Richtung Eisenbahnweg in nordsüdlicher Richtung durchläuft. Dieser „Gewerbeanger“ dient sowohl der Erschließung für den Anlieferverkehr, Feuerwehr und Entsorgung, als auch als Fuß- / Radwegverbindung. Es ist zudem vorgesehen, hier die nach Ratsbeschluss erforderliche Grün-/ Spielfläche für die Wohnbebauung vorzusehen.

Die Erschließung des Schwerlastverkehrs erfolgt vom Eisenbahnweg aus östlich der Produktionshallen (Baufeld D).

Innerhalb der Vegetationsflächen ist die Pflanzung großkroniger Bäume möglich und es entstehen hochwertige Grün- und Retentionsflächen, die der Aufenthaltsqualität, Erholung und Klimaanpassung dienen sollen.

Zusätzliche, teilweise intensiv begrünte und nutzbare Dachflächen bieten attraktive Aufenthalts- und Erholungsräume mit hohem gestalterischem und ökologischem Mehrwert.

Die Anordnung und Kubatur der Gebäude wurden ebenfalls nicht wesentlich geändert. Es sind unterschiedliche gewerbliche Nutzungen vorgesehen (Büros, Werkstätten, Produktion, Gastronomie). Prägend sind der sogenannte Activity-Hub (Baufeld E) am südlichen Zugang, in dem Sport- und Freizeitnutzung angeboten werden sollen und ein 7-geschossiger Büro-Solitär am Eisenbahnweg (Baufeld A).

 

3. Stellungnahme der Verwaltung

Der vorliegende Planungsstand entspricht weitgehend dem Planungsstand der Programmberatung. Das städtebauliche Konzept des Gewerbeareals wurde weder im Rahmen der Workshops, noch im Gestaltungsbeirat in Frage gestellt.

Im Zuge der weiteren Planung wird es erforderlich sein, Leitdetails für die künftige Architektur zu entwickeln, die entsprechend vertraglich gesichert werden sollen. Ebenso ist die Freiraumplanung auszuarbeiten, die ebenfalls vertraglich gesichert wird. Hierzu gehört auch die öffentlich zugängliche Grün-/ Spielfläche, die gemäß Ratsbeschluss für das benachbarte Wohngebiet zu schaffen ist und im Bereich des Gewerbeangers angelegt werden soll.

Insbesondere ist ein Versiegelungsnachweis vorzulegen, der darstellt, dass mindestens 18 % der Gesamtfläche (Wohnen und Gewerbe) nicht versiegelt wird. Dies entspricht der derzeitigen Freiraumplanung.

Aufgrund der hier vorliegenden klimatischen Situation (Belüftungsbahn; Schutzbereich Stadtklima) lautet die Empfehlung aus der Flächennutzungsplanung, nur 70 % zu versiegeln. Insofern stellen die geforderten 18 % einen Kompromiss dar, der aus Sicht der Verwaltung vertretbar ist, da die Fläche ursprünglich nahezu zu 100 % versiegelt war und zudem mit Altlasten belastet ist.

Zur Verbesserung der stadtklimatischen Situation soll weiterhin festgelegt werden, dass ein zentraler Baustein des Entwässerungskonzeptes ein Regenwassermanagementsystem zur Bewässerung der Grün- und Freiflächen wird. Hierzu gehört auch, dass zur Schaffung günstiger Wuchsbedingungen, Baumstandorte im Plangebiet mit einem durchwurzelbaren Raum von ca. 30 m³ auszubauen sind. Bei der Herstellung der Oberflächen im Plangebietes sollen bevorzugt auf „blau-grüne Lösungen“ gesetzt werden, d.h. die Integration von Wasserelementen (blau) und Grünflächen (grün).

Die vorgenannten Punkte sollen über den städtebaulichen Vertrag gesichert werden.

Zu den einzelnen Umweltbelangen können ansonsten derzeit noch keine konkreten Aussagen getroffen werden, da die entsprechenden Gutachten noch nicht vorliegen. Ein besonderer Schwerpunkt wird der Immissionsschutz, die Altlastenthematik und der Klimaschutz sein.

Da ein Mobilitätskonzept und ein Verkehrsgutachten noch nicht vorliegen, kann auch hierzu noch keine Aussage getroffen werden. Die Erschließung des Gewerbegebietes kann von den umliegenden Straßen aus erfolgen. Aufgrund der Auslagerung der Freiflächen in das Gewerbegebiet ist dort auf eine verkehrssichere Ausgestaltung der Lieferzonen wertzulegen und die Notwendigkeit von Wendemanövern sind bereits in der Planung zu vermeiden. Da hier ein Angebotsbebauungsplan aufgestellt wird und konkrete Nutzungen bzw. ein konkreter Stellplatzbedarf nicht festgelegt sind, können Anzahl und Standorte von Stellplatzanlagen nicht definiert werden. Die Stellplätze können entweder z.B. als Parkpaletten in den Baufeldern vorgesehen werden oder alternativ über in fußläufiger Entfernung (max. 300 m) liegende Stellplatzanlagen oder Parkhäuser nachgewiesen werden, deren Sicherung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens über Baulasten erfolgt.

 

4. Klimanotstand

Der Schutz der Atmosphäre durch eine drastische Reduktion der Emission schädlicher Klimagase sowie die Anpassungsstrategien an die Folgen des stattfindenden Klimawandels sind Herausforderungen, denen sich die Kommunen stellen und bei jedem Vorhaben CO2- Einsparungen sowie Anpassungen an den Klimawandel prüfen und festlegen müssen. Als erstes Hilfsmittel hat der Planungsausschuss die Anwendung der städtischen Klima-Checkliste) beschlossen. Diese Liste wurde bereits beim Aufstellungsbeschluss angewendet, um die grundsätzlichen klimarelevanten Aspekte zu beleuchten. Die Prüfung anhand der Checkliste hatte ergeben, dass auch wenn das Plangebiet großflächig versiegelt und bebaut ist, es doch ein Potential für eine nachhaltige Entwicklung bietet. Dabei kommen der Entsiegelung sowie der Schaffung neuer Grünflächen eine herausragende Bedeutung zu. Im Bebauungsplanverfahren sind vor allem die Lage innerhalb des Schutzbereichs Stadtklima und der Belüftungsbahn Stadtklima zu berücksichtigen sowie die stadtklimatischen Auswirkungen zu untersuchen. Darüber hinaus sind die Belange des globalen Klimaschutzes durch eine Minimierung „grauer“ Emissionen bzw. Verwendung klimaschonender Materialien bei den Neubauten, eine klimafreundliche Energieversorgung sowie Mobilität zu beachten.

Wenn zum Beschluss der Veröffentlichung in Internet eine verbindliche Planung vorliegt, wird die Klimacheckliste aktualisiert.

 

5. Fazit und Beschlussvorschlag

Nach einem langen und intensiven Abstimmungsprozess ist zu entscheiden, ob das Verfahren auf Grundlage der vorliegenden Planung weitergeführt und der Beschluss zur Veröffentlichung im Internet vorbereitet wird. Das Konzept sieht für beide Plangebiete nach wie vor eine sehr hohe Dichte und maximale Ausnutzung vor sowie einen Versiegelungsgrad der nicht den Empfehlungen des Flächennutzungsplanes entspricht.

Aus Sicht der Verwaltung überwiegen letztlich die positiven Aspekte und sie befürwortet, dass die vorhandene Gewerbebrache nun zeitnah einer neuen Nutzung zugeführt wird. Insofern lautet der Beschlussvorschlag, dass der Bebauungsplan Nr. 1023 auf Grundlage des vorliegenden Konzeptes erarbeitet und der nächste Verfahrensschritt, die Veröffentlichung im Internet, vorbereitet wird. Voraussetzung ist, dass hierbei folgende Mindestanforderungen umgesetzt werden:

•              Der maximale Versiegelungsgrad beträgt angesichts der notwendigen Entsiegelung im Gesamtgeltungsbereich 82 % (B-Plan 1022 und 1023).
•              Ein Regenwassermanagementsystem zur Bewässerung der Grün- und Freiflächen wird zentraler Baustein des Entwässerungskonzeptes.
•              Zur Schaffung günstiger Wuchsbedingungen sind die Baumstandorte im Plangebiet mit einem durchwurzelbaren Raum von ca. 30 m³auszubauen.
•              Die Herstellung der Oberflächen im Plangebietes setzt bevorzugt auf „blau-grüne Lösungen“ (Integration von Wasserelementen (blau) und Grünflächen (grün)).

Finanzielle Auswirkungen:

 

	JA	NEIN
		X

 

 

Investive Auswirkungen	Ansatz 20xx	Fortgeschriebener Ansatz 20xx	Ansatz 20xx ff.	Fortgeschriebener Ansatz 20xx ff.	Gesamt­bedarf (alt)	Gesamt­bedarf (neu)
Einzahlungen	0	0	0	0	0	0
Auszahlungen	0	0	0	0	0	0
Ergebnis	0	0	0	0	0	0
+ Verbesserung / - Verschlechterung	0		0
	Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden		Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden
konsumtive Auswirkungen	Ansatz 20xx	Fortgeschriebener Ansatz 20xx	Ansatz 20xx ff.	Fortgeschriebener Ansatz 20xx ff.	Folge-kosten (alt)	Folge-kosten (neu)
Ertrag	0	0	0	0	0	0
Personal-/ Sachaufwand	0	0	0	0	0	0
Abschreibungen	0	0	0	0	0	0
Ergebnis	0	0	0	0	0	0
+ Verbesserung / - Verschlechterung	0		0
	Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden		Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden

 

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

keine	positiv	negativ	nicht eindeutig
			X

 

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

gering	mittel	groß	nicht ermittelbar
			X

 

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

keine	positiv	negativ	nicht eindeutig
			X

 

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

 

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

gering			unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)
mittel			80 t bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)
groß			mehr als 770 t / Jahr  (über 1% des jährl. Einsparziels)

 

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

gering			unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)
mittel			80 bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)
groß			mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)

 

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt:

			vollständig
			überwiegend (50% - 99%)
			teilweise (1% - 49 %)
			nicht
	X		nicht bekannt