Kenntnisnahme - FB 23/0200/WP18

Beschlussvorschlag:

Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss nimmt die Ausführungen zu Sicherungsleistungen in Vergabeverfahren zur Kenntnis.

Erläuterungen:

Die Stadt Aachen vergibt ihre Baugrundstücke seit einiger Zeit nach Qualitätskriterien, deren Umsetzung Voraussetzung für die Vergabe der Grundstücke an die Investierenden ist. Während bei der Vergabe eines Grundstücks nach Höchstgebot die Zahlung des zugrunde gelegten Kaufpreises Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung ist, funktioniert diese Sicherung bei der Vergabe nach Qualitätszielen nicht.

Daher bedient sich die Verwaltung hier der Sicherungsleistungen, die in Erbbaurechts- und Kaufverträgen zur vertraglichen Umsetzung von verfahrensrelevanten Maßnahmen in der Planungs- und Bauphase vereinbart werden. Die Vertragspartner werden somit nicht durch zusätzliche Kosten belastet, sofern sie die vereinbarten Maßnahmen auch umsetzen. Nur so lässt sich die Einhaltung der dort festgelegten Maßnahmen vertraglich absichern. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass durch die vorgegebene Entwicklung der vergebenen Grundstücke bestimmte qualitative Zwecke verfolgt werden. Durch die Konzept- oder andere qualitätssichernde Vergabeverfahren sollen insbesondere wohnungs-, sozial- und umweltpolitische Ziele, vertraglich abgesichert und umgesetzt werden.

Für die Sicherungsleistung werden durch die Verwaltung keine Bankbürgschaften verlangt, da diese zu einer dauerhaften finanziellen Belastung führen würden und von den Banken und Sparkassen an Privatkunden derzeit auch nicht mehr vergeben werden. Ebenso wird im „Aachener Modell“ bei Investierenden von öffentlichen geförderten Wohnraumangeboten keine Bürgschaft für die Verlängerung des Zweckbindungszeitraumes nach Ablauf der Wohnraumförderung des Landes verlangt.

Die Kriterien der Sicherungsleistungen werden individuell und in Abhängigkeit des jeweiligen Konzept- oder eines anderen Vergabeverfahrens aufgestellt und betreffen u. a. die Bereiche Energie, Ökologie und Gestaltung. Darüber hinaus wird ebenso die Einhaltung bestimmter Fristen und Nachweispflichten abgesichert, bspw. die Frist zur Einreichung des Bauantrages oder der Beginn der Baumaßnahme nach erfolgter Baugenehmigung. Neben standortspezifischen Anforderungen gibt es weitere Vorgaben, welche sich aus bestehenden Ratsbeschlüssen ergeben, wie bspw. die Verpflichtung zum Bau von Solaranlagen.

Die Höhen der Sicherungsleistungen für die jeweiligen Maßnahmen werden über die Erbbaurechts- oder Kaufverträge vertraglich vereinbart. Da die Stadt Aachen ihre Grundstücke nicht mehr nach Höchstpreis, sondern nach Qualitätskriterien vergibt, würde bei Nichteinhaltung der Vorgaben die Basis der Vergabeentscheidung fehlen, was im Extremfall zur Rücknahme des Grundstückes durch die Stadt führen würde.  Die Vereinbarung von Sicherungsleistungen dient somit auch der Vorbeugung von möglichen Vertragsverletzungen und sollen den Erbbauberechtigten oder Käufer daran binden, den festgelegten Vereinbarungen nachzukommen. Derzeit wird geprüft, ob diese künftig zweckgebunden als Ersatzvornahme der jeweiligen Maßnahme eingesetzt werden können.

Die Höhe der Sicherungsleistung darf nicht unangemessen hoch sein und muss in einem angemessenen Verhältnis zum Wert der vertraglichen Verpflichtung und dem durch die Vertragsverletzung entstehenden Schaden stehen. Dazu wird zunächst der Wert der zu erbringenden Maßnahme ermittelt. Im Bereich der energetischen Maßnahmen wurde die Expertise von einem externen Ingenieurbüro eingeholt, welches die Höhen der Sicherungsleistungen nach dem tatsächlichen Kostenaufwand berechnet hat. Dieser liegt bspw. bei Einfamilienhäusern für eine Photovoltaikanlage mit 6 kwp Anlagenleistung bei 7.000,- € und für Batteriespeicher mit 5kwh Speicherkapazität bei 6.000,- €.

Handlungsempfehlung

Alle qualitativen Vorgaben der einzelnen Themenfelder werden in einem Katalog zusammengefasst, um gegenüber den Vertragspartnern Transparenz herzustellen und abhängig von der Größe des Bauvorhabens die Höhe der Sicherungsleistungen vergleichbar darzustellen. Derzeit werden die Höhen der Sicherungsleistungen mit FB 60 bezüglich der Sicherungen in städtebaulichen Verträgen synchronisiert, weshalb es künftig noch zu leichten Abweichungen kommen kann. Der Katalog der Sicherungsleistungen wird mit jedem Projekt, welches neue Kriterien aufweist, erweitert. Er wird zudem jährlich aktualisiert, um Kostensteigerungen der jeweiligen Maßnahmen zu berücksichtigen.

Einen gesetzlich oder durch die Rechtsprechung festgelegten Maximalbetrag für eine Vertragsstrafe gibt es zwar nicht. Jedoch hat eine rechtliche Ausarbeitung von FB 30 festgestellt, dass aufgrund der großen Relevanz der Erfüllung der Verpflichtungen, Vertragsstrafen, die 15 % der gesamten Baukosten nicht überschreiten, als verhältnismäßig gelten. Insofern ist in jedem Erbbaurechts- oder Kaufvertrag die Verhältnismäßigkeit der Sicherungsleistungen im Einzelfall zu überprüfen.

Finanzielle Auswirkungen

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Klimarelevanz

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: