Empfehlungsvorlage (inaktiv) - FB 61/0387/WP17

Beschlussvorschlag:

Die Bezirksvertretung Aachen-Brand nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung und der erneuten Beteiligung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB zur Kenntnis.

Sie empfiehlt dem Rat, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 953 – Trierer Straße / Vennbahnweg – gemäß § 4a Abs.3 BauGB wie folgt vereinfacht zu ändern:

-          Reduzierung des geplanten Einzelhandelsgebäudes im Vorhaben- und Erschließungsplan zur Einhaltung der notwendigen Abstandflächen zum Grundstück, Gemarkung Brand, Flur 7, Flurstück 1136 (Ringstraße 15 a)

-          Konkretisierung und Verdichtung der Anpflanzung von Bäumen im Geltungsbereich des Bebauungsplans  und redaktionelle Anpassung im Landschaftspflegerischen Fachbeitrag und der Begründung.

-          Beschränkung der Randsortimente im Sondergebiet SO 3 –Lebensmittel-Verbrauchermarkt- auf maximal 20% der Verkaufsflächen

Sie empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden zur öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, für beide Bauleitplanverfahren zurückzuweisen und den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 953 – Trierer Straße / Vennbahnweg - gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen.

Des Weiteren empfiehlt sie dem Rat, die Änderung Nr. 129 des Flächennutzungsplanes 1980 der Stadt Aachen in der vorgelegten Fassung zu beschließen.

Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung und der erneuten Beteiligung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB zur Kenntnis.

Er empfiehlt dem Rat, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 953 – Trierer Straße / Vennbahnweg – gemäß § 4a Abs. 3 BauGB wie folgt vereinfacht zu ändern:

-          Reduzierung des geplanten Einzelhandelsgebäudes im Vorhaben- und Erschließungsplan zur Einhaltung der notwendigen Abstandsflächen zum Grundstück, Gemarkung Brand, Flur 7, Flurstück 1136 (Ringstraße 15 a)

-          Konkretisierung und Verdichtung der Anpflanzung von Bäumen im Geltungsbereich des Bebauungsplans  und redaktionelle Anpassung im Landschaftspflegerischen Fachbeitrag und der Begründung.

-          Beschränkung der Randsortimente im Sondergebiet SO 3 –Lebensmittel-Verbrauchermarkt- auf maximal 20% der Verkaufsflächen

Er empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden zur öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, für beide Bauleitplanverfahren zurückzuweisen und den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 953 -Trierer Straße/Vennbahnweg- gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen.

Des Weiteren empfiehlt er dem Rat, die Änderung Nr. 129 des Flächennutzungsplanes 1980 der Stadt Aachen in der vorgelegten Fassung zu beschließen.

Erläuterungen:

1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens /Beschlusslage

-Aufstellungsbeschluss vom 06.09.2007 zum Bebauungsplan (allris FB61/0602/WP15)

- Programmberatung PLA: 14.06.2012 zum Bebauungsplan nach § 13 a BauGB incl. Berichtigung FNP

(allris FB61/0681/WP16)

- Programmberatung Bezirk: 04.07.2012 zum Bebauungsplan nach § 13 a BauGB incl. Berichtigung FNP

(allris FB61/0681/WP16)

Für den o.g. Bebauungsplan sowie die o.g. Änderung des Flächennutzungsplanes:

- Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit vom 20.08. bis zum 31.08.2012, Anhörungstermin 28.08.2012

- Frühzeitige Beteiligung der Behörden vom 20.08. bis zum 24.09.2012

- Beschluss der öffentlichen Auslegung Bezirk: 02.09.2015 (allris FB61/0232/WP17)

- Beschluss der öffentlichen Auslegung PLA: 17.09.2015 (allris FB61/0232/WP17)

- Öffentliche Auslegung der Planung vom 26.10. bis zum 27.11.2015

- Beteiligung der Behörden vom 26.10. bis zum 27.11.2015

Für den o.g. Bebauungsplan

- Beschränkte Beteiligung vom 29.12.2015 bis zum 14.01.2016

Hinweis: Im Verlauf wurde die Verfahrensart von § 13 a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) auf vier eigenständige Bauleitplanverfahren aufgeteilt.

Der Geltungsbereich der Änderungen wurde aufgrund der Bearbeitung angepasst und entsprechend der Inhalte und Planungsschwerpunkte aufgeteilt:

- Änderung FNP Nr. 129 und Bebauungsplan Nr. 953 – Zielsetzung Sondergebiet (B-Plan Nr. 953)

- Änderung FNP Nr. 136 und Bebauungsplan Nr. 943 – Zielsetzung Wohnen (B-Plan Nr.943)

2.Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB

Die öffentliche Auslegung der Planungen erfolgte in der Zeit zwischen dem 26.10. bis 27.11.2015. Von der Möglichkeit zur Abgabe einer Stellungnahme haben insgesamt 15 Bürger und Bürgerinnen Gebrauch gemacht. Besonders die Anwohner in direkter Nachbarschaft zum Plangebiet haben Ihre Sorgen bezüglich des geplanten Vorhabens vorgetragen. Die Eingaben der Öffentlichkeit sowie Stellungnahmen der Verwaltung hierzu sind der Vorlage als Anlagen beigefügt.

Die Stellungnahmen lassen sich in vier Anwohnergruppen mit spezifischen Themen zusammenfassen:

-Gewerbe an der Trierer Straße

-Anwohner an der Ringstraße

-Anwohner des Brander Feldes

-Anwohner der Heussstraße

Gewerbe an der Trierer Straße

Durch die Umgestaltung der Trierer Straße zur Optimierung der Ein- und Ausfahrt zum Einkaufzentrum werden durch die Eigentümer einer gegenüberliegenden Tankstelle Nachteile für den Betriebsablaufs befürchtet. Insbesondere durch die geplante Lichtzeichenanlage (Ampel) und mögliche Rückstauungen der Verkehrsteilnehmer werden Nachteile bezüglich der Anfahrbarkeit für Kunden und Versorgungsfahrzeuge befürchtet. Die Eigentümer bitten darum, die Ausführung des Ein- und Ausfahrtsbereiches derart zu planen, dass sich für den Geschäftsbetrieb keine Beeinträchtigungen ergeben.

Die Verkehrssituation wurde durch den Gutachter geprüft und eine Stellungnahme verfasst. Durch die Umgestaltung des Knotenpunktes entstehen keine Beeinträchtigungen für die An- und Abfahrtsverkehre der Tankstelle.

Anwohner an der Ringstraße

Hier haben sich ein Anwohner und ein Immobilieneigentümer gemeldet und Bedenken gegen den Bebauungsplan  erhoben. Dabei geht es in dem einen Fall um die anstehende Räumung einer Mietwohnung, da das Wohngebäude zugunsten des Vorhabens abgerissen werden soll. Die Mieter weisen auf das langjährige Mietverhältnis und die besondere soziale Situation hin. Die Stadt Aachen hatte das Objekt für die anstehende Ausdehnung des Stadtteilzentrums erworben und den Bewohnern nach der Konkretisierung der Planung Ersatzwohnraum durch die Gewoge anbieten lassen. Die Bemühungen zur Schaffung von Ersatzwohnraum führten nicht zum Erfolg. Die Immobilie wurde zwischenzeitlich an die Vorhabenträgerin veräußert und das Mietverhältnis ist an die neue Eigentümerin übergegangen. Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist gemäß Mietrecht zu beurteilen und nicht Gegenstand der Bauleitplanung.

Die Eigentümer der Immobilie Ringstraße 15 a, des Wohngebäude, welches als einziges im Geltungsbereich bestehen bleibt, haben eine umfangreiche Stellungnahme eingereicht und befürchten vor allem die erdrückende Wirkung des geplanten Vorhabens auf ihre Immobilie, eine Wertminderung, Lärmimmissionsprobleme sowie mögliche Bauschäden an ihrem Gebäude durch die Bauausführung. Außerdem wird auf einen Gestattungsvertrag für eine Gasleitungstrasse hingewiesen und Bedenken hinsichtlich der Überplanung der Immobilie und die Festsetzung eines Sondergebietes vorgetragen. Ziel der Bauleitplanung ist es, die qualifizierten Flächen des zentralen Versorgungsbereiches vollständig als Nahversorgungszentrum zu nutzen, um die Einzelhandelsnutzung in Brand nachhaltig zu verbessern. Die optimierte Versorgungsfunktion für den Stadtteil Brand wird insoweit höher gewichtet als die vorhandene Wohnnutzung. Durch die Einräumung eines erweiterten Bestandschutzes erhalten die Eigentümer gute Möglichkeiten zur Fortentwicklung der Wohnimmobilie. Durch ein Immissionsschutzgutachten wird der Nachweis erbracht, dass die Immissionsrichtwerte für Mischgebiete deutlich unterschritten werden. In Abstimmung mit dem Ver- und Entsorgungsträger wird eine Lösung zur Verlagerung der Versorgungsleitungen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen, möglichst innerhalb des Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes zur Erschließung der Wohnimmobilie vorgesehen.

Anwohner des Brander Feldes

Das Nahversorgungszentrum erhält neben der Hauptanbindung an die Trierer Straße eine Nebenanbindung für Kunden über das neue Wohngebiet (B-Plan 943) an die Rombachstraße. Insbesondere durch diese Verbindung befürchten die Anlieger eine hohe Verkehrsbelastung und Schleichverkehre zur Umgehung der schon belasteten Heussstraße. Durch die Ausdehnung des Nahversorgungszentrums werden Kundenverkehre erzeugt bzw. verlagert. Durch die zentrale Lage im Stadtteil können viele Wege zu Fuß oder mit dem Fahrrad erledigt werden. Dennoch wird voraussichtlich der größte Teil der Kundschaft ein Kfz benutzen. Um für die großen Wohngebiete, westlich der Trierer Straße eine gute Erreichbarkeit sicherzustellen und eine Überlastung der Zubringerstraßen zur Trierer Straße zu vermeiden, soll eine Nebenerschließung des Nahversorgungszentrums über die Rombachstraße erfolgen. Durch die verwinkelte Straßenführung und eine Lichtzeichenanlage am Knotenpunkt der Trierer Straße mit prognostizierten gleichen Räumzeiten wie am Kontenpunkt Heussstraße wird ein flüssiger Verkehrsfluss zwar behindert , aber Schleichverkehre nicht gänzlich verhindert. Zum Schutz der Rombachstraße vor einer Überlastung zu Schulbeginn an der Gesamtschule soll die Nebenerschließung in der Zeit von 22.30 und 9.00 Uhr geschlossen bleiben. Außerdem wir diese Zufahrt durch eine bauliche Maßnahme derart gestaltet, dass Lkw nicht zufahren können. Diese Maßnahmen werden im Durchführungsvertrag verbindlich geregelt.

Anwohner der Heussstraße

Entsprechend dem Wunsch des Architektenbeirates wurde die Lücke an der Heussstraße durch einen Baukörper geschlossen, der unmittelbar an das bestehende Gebäude anschließt. Grundsätzlich sind die Bewohner mit dem Lückenschluss einverstanden, bemängeln jedoch den profilungleichen Anschluss und die unterschiedliche Dachform. Eine Fortführung der Gebäudehöhe über den gesamten Komplex konnte nicht umgesetzt werden, da dies in der Folge zu Abstandflächenüberschreitungen auf einem benachbarten Grundstück geführt hätte. Außerdem sorgen sich die Anwohner um die undifferenzierte Festsetzung der Nutzung und befürchten Nachteile durch verkehrs- und immissionsträchtige Nutzungen. Die Nutzungen werden im Durchführungsvertrag verbindlich bestimmt und entsprechen den Erhebungen der Verkehrs- und Immissionsbelastung. Die Bewohner befürchten zudem eine Lärmbelastung durch die angrenzenden Kundenstellplätze. Die Situation wurde durch das Schallimmissions-gutachten bewertet und als unkritisch angesehen. Folglich soll zu dem Gartengrundstück keine Schallschutzwand erstellt werden. Zusätzlich befürchten die Anwohner die Zweckentfremdung der öffentlichen Parkplatzanlage an der Heussstraße als Kundenparkplatz und eine Frequentierung der Fußwegeverbindung mit Einkaufswagen. Bauliche Maßnahmen zur Unterbindung der Zweckentfremdung können nicht umgesetzt werden, da diese Wegeverbindung barrierefrei gestaltet werden soll. Dem freien Zugang für Menschen mit Behinderung und mit Kinderwagen wird insoweit ein höherer Rang eingeräumt als einer möglichen Zweckentfremdung der öffentlichen Parkplätze als Kundenstellplätze.

3.Bericht über die vereinfachte Änderung nach der öffentlichen Auslegung und das Ergebnis der erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 4a Abs. 3 BauGB

Während der Öffentlichen Auslegung der Bauleitplanung wurde festgestellt, dass der Baukörper des Einzelhandelskomplexes an einer Stelle die notwendigen bauordnungsrechtlichen Abstandflächen zu dem Grundstück Ringstraße 15 a nicht einhält. Die unkorrekte Darstellung bezog sich ausschließlich auf den Vorhaben- und Erschließungsplan und die Ansichten. Der Gebäudekörper wurde auf das notwendige Maß reduziert und die Pläne entsprechend angepasst.

Im Zuge des Beschlusses zur öffentlichen Auslegung der Planung wurde von der Politik die Anpflanzung von 20 zusätzlichen großkronigen Bäumen gefordert. Dieser Forderung kann wegen des notwendigen Stellplatzbedarfs aber nicht nachgekommen werden. Im gesamten Plangebiet wurde versucht, an geeigneten Stellen Pflanzqualitäten heraufzusetzen (Stammbüsche durch Hochstämme zu ersetzen und 4 schmalkronige Bäume auf dem Stellplatz durch großkronige zu ersetzen). Das Lichtraumprofil für die Anlieferung von LKW muss dann allerdings freigehalten werden. In den schriftlichen Festsetzungen sowie im Rechtsplan wurden zunächst acht großkronige Bäume festgesetzt. Die Anzahl ergab sich aus den Ermittlungen des Landschaftspflegerischen Fachbeitrages unter Berücksichtigung von vier mittelkronigen Bäumen und zusätzlichen Bepflanzungen in den Außenanlagen des VennbahnCenters. Aufgrund der Nutzung des Plangebietes und des sich hieraus ergebenden Stellplatzflächen-bedarfs – mit seinem hohen Versiegelungsgrad -, ist die Fläche für eine Begrünung begrenzt. Um dennoch eine hohe Aufenthaltsqualität und eine Durchgrünung mit hochwertigen Bepflanzungen zu ermöglichen, wurden auf möglichst vielen Freiflächen Anpflanzungen vorgesehen und sollen in einem Bepflanzungsplan, der Anlage des Durchführungsvertrages wird, verbindlich festgelegt werden. Auch bei Unterpflanzungen und Hecken wird auf die Dichte und Qualität geachtet. Die Höhe der Hecken ist größer als 1,20 m, die Dichte der Unterpflanzungen ca. 5 Stück/m². Die geplanten Schallschutzwände werden ebenfalls begrünt ausgeführt. Aufgrund der Errichtung der Schallschutzwand Richtung Vennbahnweg (Nordost) kommt es zum Rückbau von sieben Bäumen, die unter die Baumschutzsatzung fallen. Um diese zu kompensieren, werden an gleicher Stelle außerhalb des Plangebietes 12 großkronige Bäume gepflanzt.

Insgesamt werden innerhalb des Plangebietes folgende Bäume vorgesehen:

- 12 großkronige Bäume auf dem Kundenparkplatz

-12 säulenförmige Bäume auf dem Kundenparkplatz

- 10 großkronige Bäume entlang des Mitarbeiterparkplatzes

- 7 Stammbüche insgesamt.

Der Forderung nach der Photovoltaikanlage auf den Dächern des Lebensmitteldiscounters und des Drogeriefachmarktes wird ebenso nachgekommen, wie auch der Elektrotankstelle für Fahrräder und Pkw in Zugangsbereich des Lebensmitteldiscounters. Die Ausführungsverpflichtung wird sowohl im Vorhaben- und Erschließungsplan als auch im Durchführungsvertrag verbindlich geregelt.

Außerdem soll der Forderung der Industrie- und Handelskammer Aachen (IHK) nach einer Beschränkung der Randsortimente des Lebensmittel-Verbrauchermarktes im SO 3 auf 20 % entsprochen werden und die schriftlichen Festsetzungen entsprechend angepasst werden. Bislang war in den Festsetzungen keine Quantifizierung der Randsortimente vorgesehen.

Da die Änderungen insgesamt die Grundzüge der Planung nicht berühren, wurde lediglich eine beschränkte Beteiligung der Eigentümer der Immobilie Ringstraße 15a durchgeführt. Durch die Eigentümer wurde eine Stellungnahme eingereicht, die Verständnisprobleme beim Erkennen des Sachverhaltes vorgibt und um Nachbesserung durch einen klareren Plan bittet. Der Einwendung wurde nicht entsprochen, da entgegen der Auffassung der Eigentümer der Sachverhalt in einem Vorher- / Nachher-Plan deutlich erkennbar dargestellt wurde.

Zudem wird durch die Zurücknahme des Einzelhandelsbaukörpers die Situation für die Grundstückseigentümer ausschließlich verbessert.

Für das Flächennutzungsplanänderungsverfahren (FNP) war keine erneute Beteiligung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB erforderlich.

4.Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

Parallel wurden 37 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange an den Verfahren beteiligt. Davon haben 8 Behörden eine Stellungnahme zu den Planungen abgegeben.

Die Schreiben der Behörden sowie die Stellungnahmen der Verwaltung hierzu sind der Vorlage ebenfalls als Anlagen beigefügt

Der Einzelhandels- und Dienstleistungsverband Aachen –Düren –Köln und die Industrie- und Handelskammer Aachen haben unisono die Festsetzung im SO 2 Lebensmittel-Discounter, dass auf mind. 51 % der Verkaufsflächen nahversorgungsrelevante Sortimente und damit im Umkehrschluss auf 49 % der Verkaufsflächen Randsortimente z.B. Aktionswaren angeboten werden können, kritisiert. Außerdem wird gefordert, die Randsortimente bei dem Lebensmittel-Verbrauchermarkt auf 20 % zu beschränken. Einer Beschränkung des Lebensmittel-Discounters auf 20 % Randsortimente wird nicht gefolgt. Grundsätzlich ist die Forderung nachzuvollziehen, jedoch ist in diesem Fall eine Entscheidung abhängig vom Standort. Gemäß Zentren- und Nahversorgungskonzept ist der Standort als Stadtteilzentrum qualifiziert und infolge dessen prädestiniert auch für ein Warenangebot von zentrenrelevanten Sortimenten. Für den Lebensmittel-Verbrauchermarkt soll hingegen eine Beschränkung der Sortimente auf 20 % Randsortimente erfolgen. Die schriftlichen Festsetzungen werden diesbezüglich im Rahmen einer vereinfachten Änderung angepasst.

Von der Straßenverkehrsverkehrsbehörde wurden insbesondere Maßnahmen zur Sicherheit der Radfahrer im neu zu gestaltenden Knotenpunkt des Einzelhandels mit der Trierer Straße gefordert. Hierzu wurde durch den Verkehrsgutachter in Abstimmung mit der zuständigen Fachabteilung der Stadt Aachen ein optimiertes Konzept erarbeitet, das entsprechend zur Ausführung kommen soll. Wunschgemäß soll die Nebenzufahrt in Richtung Rombachstraße auch außerhalb der Öffnungszeiten für Radfahrer und Fußgänger durchlässig gestaltet werden.

Die Stawag teilt mit, dass mit der Vorhabenträgerin eine Planvereinbarung bezüglich vorhandener Versorgungs-leitungen zu treffen sei, da die Leitungen nicht überbaut werden dürfen. Bei eingehender Prüfung der Bestandssituation wurde festgestellt, dass die vorhandenen Leitungen die Bestandswohnnutzung versorgen und für die Umsetzung des Vorhabens entfernt werden müssen. Es wurde festgestellt, dass eine Verlegung der Leitungen in die Trasse des schon für die Erschließung des Grundstücks festgesetzten Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes technisch möglich und sinnvoll erscheint.

5.Empfehlung zum Satzungsbeschluss

Die Verwaltung schlägt vor, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 953 –Trierer Straße/Vennbahnweg – mit den Änderungen als Satzung zu beschließen.

6.Empfehlung zum Änderungsbeschluss des FNP

Die zu den Planungen vorgetragenen Sachverhalte während der Beteiligungen gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB beziehen sich im Wesentlichen auf die Ausgestaltung der verbindlichen Bauleitplanung und konkreten Bebauung. Für das FNP-Änderungsverfahren erfolgt keine Anpassung der Planung.

Die Verwaltung empfiehlt, die Änderung Nr. 129 des Flächennutzungsplanes 1980 der Stadt Aachen  - Trierer Straße/Vennbahnweg – in der vorgelegten Fassung zu beschließen.