Entscheidungsvorlage - FB 61/0973/WP17

Beschlussvorschlag:

Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis und beauftragt diese, auf Grundlage der Ergebnisse der Fachbereichsbeteiligung in Abstimmung mit der Gemeente Vaals sowie den beteiligten Grundstückseigentümern eine Aufgabenbeschreibung für die Erstellung des städtebaulichen und verkehrlichen Konzeptes auszuarbeiten und das weitere Verfahren wie in der Vorlage beschrieben durchzuführen.

Erläuterungen:
Im März 2017 wurden die Ergebnisse des vom BDA mit verschiedenen Projektpartnern im Rahmen der IBA Parkstad Limburg durchgeführten Wettbewerbs „projective habitat“ im Planungsausschuss vorgestellt. Eine der beiden Aachener Projektflächen im Wettbewerb war der Bereich rund um die Grenze zu Vaals.

Da den Teilnehmern in diesem Wettbewerb sehr weitreichende Freiheiten für ihre Planungen zugestanden worden waren und weder verkehrliche, noch sonstige Vorgaben oder die bestehenden Eigentumsgrenzen zu berücksichtigen waren, kann das Ergebnis lediglich als Ideeninput für die weitere Planung gewertet werden.

Insbesondere die Idee, auf den Flächen der früheren Grenzabfertigung (nördlich der Vaalser Straße) ein besonderes Gebäude zu errichten, soll in der weiteren Planung verfolgt und konkretisiert werden. Das Gebäude soll in zwei Hinsichten „besonders“ sein: zum einen soll es eine städtebauliche Dominante sein mit einer herausragenden architektonischen Gestaltung. Denkbar ist ggfls. auch eine größere Höhe als in der Umgebung. Zum anderen soll die Nutzung zumindest von Teilen des Gebäudes öffentlichkeitswirksam sein.

Die Verwaltung hatte in der Vorlage vorgeschlagen, gemeinsam mit Vaals einen Wettbewerb auszuloben und zuvor die notwendigen Grundlagen zu ermitteln und Vorgaben zusammenzutragen. Der Planungsausschuss hat einstimmig den folgenden Beschluss gefasst:

„Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis, begrüßt das Wettbewerbsergebnis und beauftragt die Verwaltung, die weiteren Schritte einzuleiten mit dem Ziel, die Entwicklung gemeinsam mit der Gemeinde Vaals voranzutreiben.“

Fachbereichsbeteiligung / Planungsvorgaben

Nach dem Beschluss des Planungsausschusses über das weitere Verfahren wurde eine umfassende Fachbereichsbeteiligung durchgeführt, um sowohl Vorgaben, als auch Ideen für die Erstellung des städtebaulichen Entwurfes zu erhalten. Dabei wurden die Fachbereiche unter anderem auch über die ersten Überlegungen der Gemeente Vaals für die Planung, unter anderem die verkehrliche Erschließung informiert.

Nutzungsvorschläge für den Neubau auf der Fläche der ehemaligen Grenzabfertigung

Es gibt die Idee, das Zollmuseum Friedrichs von der Horbacher Straße an diese Stelle zu verlagern, um die Sammlung einer größeren Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Dabei könnte die Sammlung digital aufgewertet und durch weitere Themen bzw. Exponate aus der deutsch-niederländischen (Grenz-) Geschichte ergänzt werden. Alternativ wäre auch eine Art Dokumentationszentrum für Grenzgeschichte mit einem Ausstellungsbereich und / oder weiteren Angeboten denkbar. Hierfür könnte das Zollmuseum gegebenenfalls Expertise und Materialien bereitstellen.

Die Gemeente Vaals denkt darüber nach, ihre Touristeninformation (VVV) in dieses Gebäude zu verlegen. Dabei sollte sinnvollerweise über eine Kooperation mit Aachen Tourist nachgedacht werden. Das Nutzungsspektrum könnte durch ein gastronomisches Angebot abgerundet werden. In den Obergeschossen bieten sich Büroräume für Firmen an, denen die unmittelbare Grenzlage Standortvorteile bringt.

Weitere Nutzungen

Im restlichen Aachener Teil des Plangebiets ist insbesondere in den Obergeschossen Wohnnutzung vorgesehen. Dabei könnte eine Kombination von Geschosswohnungsbau und Reihenhausbebauung umgesetzt werden. Vom Fachbereich Wohnen, Soziales und Integration wird eine hohe Quote für den geförderten Wohnungsbau empfohlen (40 %). Alternativ ist wegen der Nähe zur TH und zum Campus die Schaffung von studentischem Wohnen denkbar.

Die Erdgeschossbereiche entlang der Vaalser Straße bieten sich zur Unterbringung von kleinteiligem Einzelhandel, Dienstleistungen oder Gastronomie an. Der Betreiber des in der Grünfläche gelegenen Kiosks betreibt laut Einschätzung des Bezirksamts Laurensberg gute Jugendarbeit, daher sollte diese Nutzung nach Möglichkeit in eine Neubebauung einbezogen werden.

Städtebauliche Aspekte

Durch den Wegfall der Grenzabfertigungsanlagen auf der Nordseite der Vaalser Straße ist unmittelbar an der deutsch-niederländischen Grenze eine Brachfläche entstanden, die eine städtebaulich unbefriedigende Zäsur bildet. Der einzige positive, sich daraus ergebende Aspekt ist der Blick in den Landschaftsraum des Senserbachtals, den es bei der weiteren Planung in reduzierter Form zu erhalten gilt. Wünschenswert wäre ein nicht zu breites, aber wahrnehmbares „Fenster in die Landschaft“. Das könnte durch einen reduzierten Freihaltebereich für den Hauptsammler erreicht werden (siehe Entwässerung).

Wie bereits erläutert soll die Idee eines Sonderbaukörpers an dieser Stelle weiterverfolgt werden. Dadurch würde einerseits der Ortsteingang betont und angemessen ausgestaltet, andererseits wäre das Gebäude eine prägnante Dominante im Übergang zwischen beiden Ländern bzw. Kommunen. Der Grenzübergang soll als solcher nicht mehr ersichtlich sein, es sollte lediglich über eine Ausstellung, Bebilderung o.ä. daran erinnert werden, auch in Verbindung mit dem Beginn der Bundesstraße B 1.

Der Freihaltebereich östlich des Gebäudes könnte als Außenterrasse und / oder zur Unterbringung zumindest eines Teils der erforderlichen Stellplätze genutzt werden. Da sehr publikumswirksame Nutzungen im Gebäude untergebracht werden sollen, wären einige direkt dem Gebäude zugeordnete Stellplätze sinnvoll.

Heute endet der durchgängige Besatz der sehr belebten Maastrichterlaan mit Geschäften, Gastronomie und Dienstleistungsbetrieben abrupt an der Staatsgrenze. Ziel der Planung ist es, diesen Bereich auf die deutsche Seite zu verlängern und so die beiden Stadtgebiete miteinander zu verbinden. Entsprechend ist der Übergang des Straßenraums von der Maastrichterlaan in die Vaalser Straße zu gestalten und im Querschnitt aufeinander abzustimmen.

Als Pendant zur heute einseitigen Bebauung der Grensstraat soll eine Wohnbebauung in der gleichen Ausdehnung nach Norden wie auf der Vaalser Seite entwickelt werden. Während entlang der Straße eine dichtere Bebauung (Geschosswohnungsbau) denkbar ist, sollen Dichte und Höhe im Übergang zur freien Landschaft abnehmen.

Verkehrliche Erschließung

Aus Sicht des Verkehrsmanagements ist eine Neukonzeption für alle Verkehrsarten erforderlich (Anlagen für Rad- und Fußverkehr entlang der Vaalser Straße in Fortführung nach Vaals, Fußgängerquerung …). Ein neuer Querschnitt, der auch der Adressbildung als Einfahrt nach Deutschland und Aachen dient, muss entwickelt werden. Auch die Grensstraat muss hinsichtlich der beabsichtigten Verdichtung auf ihre Nutzbarkeit für die Erschließung untersucht werden. Die vielfältigen Belange des Busverkehrs sind zu berücksichtigen (Linienführung über die Grenze hinweg, am Grenzübergang endende Linien, betrieblich notwendige Standzeiten).

Zur Prüfung des geplanten, von der Gemeente Vaals vorgeschlagenen Durchstichs von der Kerkstraat zur Püngelerstraße müssen die zukünftigen Verkehrsbelastungen prognostiziert und die Abwicklung an der Einmündung Vaalser Straße begutachtet werden. Dabei ist die reibungslose Abwicklung des ÖPNV zu gewährleisten.

Ein Kreisverkehr im Knoten Vaalser Straße / Püngelerstraße könnte den Verkehrsfluss verbessern, insbesondere im Fall einer Zusatzbelastung durch das Vaalser Einkaufszentrum. Für den ÖPNV würde sich das Linksabbiegen von der Püngeler- in die Vaalser Straße verbessern. Die geplanten Baukörper nördlich der Vaalser Straße sollten weiter zurückspringen, um den öffentlichen Raum nicht unnötig zu reduzieren. Zufahrten sollten im Bereich der Vaalser Straße unbedingt vermieden werden.

Wegeverbindung Vaals Grenze – Dreiländerpunkt

Die Anlage einer neuen Wegeverbindung wird von der Verwaltung nicht für erforderlich gehalten. Die Grenzroute 1 quert den Grenzübergang von Orsbach über die Grensstraat kommend in Richtung Dreiländerpunt. Von der Grenze aus verläuft die Strecke über Maastrichterlaan und Kerkstraat (parallel zur Grenze). Auf deutscher Seite endet ein Fußweg im Wald, dieser könnte ggfls. an den Viergrensenweg auf niederländischer Seite angeschlossen werden. Von dort besteht eine Verbindung zum Dreiländerpunkt.

Umweltbelange

Bei der weiteren Planung sind eine angemessene Begrünung sowie Baumpflanzungen zu berücksichtigen, der Versiegelungsgrad ist so gering wie möglich zu halten. Der Verdichtungsgrad der Bebauung sollte zwar den der näheren Umgebung durchaus etwas überschreiten (durch Höhe), aber auch berücksichtigen, dass die Nähe zum Senserbachtal und den geschützten Landschaftsbestandteilen am Gut Pfaffenbroich kein urbanes Umfeld darstellt. Eine gestaffelte, geringer werdende Verdichtung Richtung Senserbachtal wäre daher aus Umweltsicht angemessen. Bei der Realisierung eines Durchstichs zwischen Kerkstraat und Püngelerstraße sollte berücksichtigt werden, dass die Anwohner nicht allzu sehr belastet werden, ggfls. muss ein Lärmgutachten erstellt werden zur Sicherung der Lärmschutzansprüche.

Entwässerung

Über das Flurstück 653 (östlicher Teil der ehemaligen Grenzabfertigung) verlaufen drei Kanäle, die nicht überbaut werden dürfen (siehe Anlage). Auch Baumpflanzungen u.ä. sind nicht möglich. Eine Verlegung der Kanäle ist nach einer ersten Einschätzung grundsätzlich machbar. Die Kosten für eine Verlegung bzw. Umleitung des westlichen Kanals werden ca. 62.000 € brutto betragen. Sollte zur Erreichung einer besseren Bebaubarkeit auch der Hauptsammler verlegt werden, wäre mit wesentlich höheren Kosten zu rechnen.

Liegenschaftliche Aspekte

Die Stadt Aachen ist Eigentümerin der Flurstücke Nr. 3, 365, 652 und 653 nördlich und südlich der Vaalser Straße mit insgesamt ca. 6.500m² Fläche. Die Grundstücke sind zum Teil bereits leergeräumt, während die beiden noch vorhandenen Gebäude vermietet sind (z.B. Mamma Mia oder der Kiosk). Das Immobilienmanagement möchte die einzelnen Flurstücke wenn, dann nur im Paket veräußern, sobald ein Gesamtkonzept für den Bereich Vaals Grenze vorliegt, in welches auch die privaten Grundstücke in der Umgebung eingebunden sind. Um eine für die beteiligten Eigentümer vergleichbare Wertigkeit ihrer Grundstücke herzustellen, ist es sinnvoll, auf deutscher Seite alle Grundstücke im Planbereich in einem Umlegungsverfahren neu zu ordnen. Danach kann dann entschieden werden, ob die jeweiligen Grundstücke durch einen einzelnen Investor angekauft werden oder ob die Stadt ihre Grundstücke selbst entwickelt.

Planungsrecht

In Abhängigkeit von der Gebäudehöhe, der Nutzung sowie der überbauten Fläche könnte eine Neubebauung auf den städtischen Grundstücken Vaalser Straße 547 und 538 auf Grundlage von § 34 BauGB genehmigt werden. Für die Fläche auf der nördlichen Straßenseite / ehemalige Grenzabfertigung müsste Planungsrecht geschaffen werden. Gleiches gilt für die anschließende Bebauung entlang der Grensstraat. Für diesen Bereich wurde bereits vor einigen Jahren ein Bebauungsplanverfahren eingeleitet, aber nie zum Abschluss gebracht (B-Plan Nr. 808). Da davon auszugehen ist, dass nun insbesondere aufgrund des Eigentümerwechsels ein völlig anderer Entwurf realisiert wird, ist ein neues Planverfahren erforderlich.

Der Bereich des Kiosks befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 767, der hier eine öffentliche Grünfläche festsetzt. Zur Realisierung einer Neubebauung müsste dieser aufgehoben werden. In Abhängigkeit von der Planung für einen Neubau wäre auch hier Planungsrecht zu schaffen.

Die Planungen entsprechen sowohl dem rechtskräftigen Flächennutzungsplan 1980 (71. Änderung), als auch dem Vorentwurf des neuen FNP. Der Regionalplan stellt das Plangebiet als allgemeinen Freiraum- und Agrarbereich dar.

Denkmalschutz

Das Thema Baudenkmalpflege ist nur in geringem Umfang betroffen: am Anfang der Püngelerstraße befindet sich eine Telefonzelle, die vor Kurzem unter Denkmalschutz gestellt wurde. Die Untere Denkmalbehörde weist darauf hin, dass etwa im Verlauf der heutigen Grenze zu den Niederlanden bzw. der Grensstraat aufgrund historischer Kartierungen der Verlauf des spätmittelalterlichen bis frühneuzeitlichen Aachener Landgrabens vermutet wird. Entsprechend sollte eine Neubebauung einen Abstand dazu einhalten. Möglich wäre eine archäologische Sachverhaltsermittlung zum Nachweis des Landgrabenverlaufs (potentielles Bodendenkmal). Angeregt wird eine Thematisierung des Landgrabens zur Darstellung der historischen Grenzsituation.

Brandschutz / Müllentsorgung / Stadtgrün

Zu diesen Themen wurden standardmäßige Hinweise gegeben, die in eine Wettbewerbsauslobung bzw. Zusammenstellung von Vorgaben für die weitere städtebauliche Planung zu übernehmen sind.

Planerische Vorstellungen der Gemeente Vaals

Die Kollegen aus Vaals wünschen sich eine Aufstockung der Bebauung an der Grenze sowie, damit einhergehend, eine verbesserte Fassadengestaltung. In den neuen Obergeschossen sind Wohnungen oder Büroflächen denkbar. Die neue Höhe soll sich an die der vorhandenen Bebauung anpassen. Besonderer Wert wird darauf gelegt, dass die Neukonzeption nicht singulär erstellt wird, sondern im Kontext mit den unmittelbar angrenzenden Flächen auf deutscher Seite. In wieweit eine Bebauung über die Grenze hinweg rechtlich möglich ist, wird noch geprüft. Da es sowohl für das Gewerbegebiet Avantis, als auch für das Eurode Business Center in Herzogenrath / Kerkrade Ausnahmeregelungen vom regulär einzuhaltenden Grenzabstand gibt, erscheint eine Lösung auch für den Bereich Vaals Grenze durchaus machbar.

Die Gemeente Vaals hat ein besonders Anliegen hinsichtlich der verkehrstechnischen Abwicklung, die sich ergibt auf Grund des Einkaufszentrums Drieland. Besucher des Einkaufszentrums, die dort parken, finden keine Möglichkeit, zurückzukommen auf die Maastrichterlaan, da es dort und an der Grenze keine Wendemöglichkeit gibt. Wie zuvor erläutert müsste die Machbarkeit dieses Vorschlags unter verkehrlichen sowie Lärmschutzaspekten geprüft werden. Da diese Prüfung den Rahmen dieses Verfahrens sprengen würde, kann sie erst zu einem späteren Zeitpunkt stattfinden. Daher sollte die gewünschte Anbindung allenfalls optional im Erschließungskonzept eingeplant werden.

Abstimmung Gemeente Vaals und Grundstückseigentümer

Da große Teile der Flächen nördlich des Grenzübergangs im September 2017 versteigert wurden, wurde die weitere Abstimmung über das Verfahren zunächst aufgeschoben, um die Belange aller Eigentümer berücksichtigen zu können. Ein erstes Abstimmungsgespräch fand im Dezember 2017 statt. Themen waren zum einen die Art des Planungsverfahrens, zum anderen die Inhalte (städtebauliche Ziele, mögliche Nutzungen). Dabei war festzustellen, dass die Projektbeteiligten unterschiedlich konkrete Planungsüberlegungen haben. Entsprechend war und ist eine weitere Abstimmung zur Konkretisierung der Planungsvorgaben und –rahmenbedingungen erforderlich.

Derzeit befindet sich die Aufgabenstellung für das Verfahren in der inhaltlichen Abstimmung zwischen allen Beteiligten. Im Juni ist dazu ein weiteres Gespräch geplant, über dessen Ergebnis in der Sitzung berichtet werden kann.

Bezüglich der Art des Verfahrens wurde von mehreren Beteiligten in Frage gestellt, ob ein „großes“ Wettbewerbsverfahrens aufgrund der zu kalkulierenden Dauer sowie des hohen Kosten- und sonstigen Aufwands angemessen ist. Die Planungsverwaltung hat daher einen Alternativvorschlag erarbeitet und dazu bereits Einvernehmen mit allen Projektbeteiligten erzielt.

Geänderter Verfahrensvorschlag / Plangebietsabgrenzung

Ein reiner Städtebauwettbewerb würde ca. ein Dreivierteljahr dauern und Kosten in Höhe von ca. 100.000 € (Basis der Schätzung: Erfahrungswerte aus anderen Verfahren) verursachen. Dabei ist fraglich, ob die Kammer einem solchen Verfahren zustimmen würde, da es sich um einen reinen Ideenwettbewerb handelt, also kein Auftragsversprechen beinhaltet ist, was der Kammer als Interessenvertreter der Planungsbüros naturgemäß sehr wichtig ist. Dies wäre auch schwierig, da der einzige potentielle Auftrag den Bebauungsplan für die deutsche Seite umfassen könnte. Weil die Teilflächen voraussichtlich mit unterschiedlichen Zeitschienen in mehreren Verfahren entwickelt werden und sich zum Teil auch eher die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes anbieten würde, scheidet dies aus.

Ein Wettbewerb, der die städtebauliche Planung sowie die darauf aufbauende Architekturkonzeption umfasst, wäre ebenfalls schwierig. Zum einen wird seitens der AK NW einem Hochbauwettbewerb grundsätzlich nur zugestimmt, wenn dieser ein Auftragsversprechen enthält. Dies könnten hier allenfalls die privaten Beteiligten für ihre Flächen aussprechen. Da voraussichtlich nach dem Planungsverfahren eine Änderung der Eigentumsgrenzen erforderlich ist, scheidet dies wahrscheinlich aus. Darüber hinaus könnte das Ergebnis des Wettbewerbs sein, dass ein Teilnehmer den besten Städtebau entwickelt, ein anderer aber wesentlich bessere Architektur. Ein solches Ergebnis ließe sich nicht so einfach in ein weiteres Verfahren überführen.

Daher kommt alternativ ein der oben erläuterten Problemlage angepasstes Verfahren in Frage. Alle vier Beteiligten – Stadt Aachen, Gemeente Vaals sowie die beiden Privateigentümer – verständigen sich über die inhaltlichen Rahmenbedingungen, die anschließend politisch beschlossen werden (vergleichbar einer Wettbewerbsauslobung). Jeder beauftragt ein Planungsbüro seiner Wahl mit der Erstellung eines städtebaulichen Konzeptes für das gesamte Plangebiet. Aus den vier Arbeiten wird gemeinsam und unter Beteiligung der Politik der beste Entwurf ausgesucht und ggfls. prämiert (neben der Bezahlung des jeweils beauftragten Büros könnten alle vier Beteiligten eine Summe als Preisgeld zur Verfügung stellen).

Dieser städtebauliche Entwurf bildet die Grundlage der weiteren Planung. Das ist zum einen die hochbauliche Qualifizierung durch die Investoren für ihre Flächen, zum anderen ist dies die Vermarktung der städtischen Flächen (Konzeptvergabe). Nicht zuletzt wird der Bebauungsplan auf dieser Basis erstellt, wobei es – wie bereits erläutert - auch denkbar ist, Teilbebauungspläne für die einzelnen Flächen zu erstellen, falls die unterschiedlichen Beteiligten ihre Fläche in voneinander abweichenden Zeitschienen entwickeln möchten.

Diese Art des Verfahrens wäre wesentlich zeit- und kostensparender. Es unterliegt nicht den Richtlinien für Wettbewerbe (RPW). Voraussetzung ist lediglich, dass die Leistungen der einzelnen Büros von ihren jeweiligen Auftraggebern angemessen (HOAI-konform) vergütet werden.

Das Plangebiet ergibt sich auf deutscher Seite auf der Südseite der Vaalser Straße im Wesentlichen aus dem städtischen Grundbesitz. Es wurde ein weiteres Gebäude bzw. Fremdgrundstück an der Ecke zur Püngelerstraße sowie zwei Grundstücke neben der Grünfläche einbezogen, die nicht zwangsläufig überplant werden müssen, deren Betrachtung im Sinne eines schlüssigen Gesamtkonzeptes sinnvoll erscheint. Die Eigentümer sollen beteiligt werden. In Abhängigkeit von ihren weiteren Überlegungen können die Grundstücke in die späteren Bauleitplanverfahren einbezogen werden. Auch das Grundstück direkt an der Grenze ist in Privatbesitz.

Zwei Grundstücke nördlich der Vaalser Straße sind ebenfalls städtisch. Nördlich daran angrenzend befindet sich die im letzten Jahr versteigerte Fläche, für die es seitens der früheren Eigentümer bereits mehrere Ansätze für die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens gab, die jedoch jeweils nie zum Abschluss geführt wurden. Die Abgrenzung in diesem Bereich basiert auf der Darstellung von gemischten Bauflächen im Flächennutzungsplan.

Die Gemeente Vaals hat vorgeschlagen, weitere Flächen auf niederländischer Seite in die Erstellung eines Gesamtkonzeptes einzubinden. Da diese sich nicht im direkten räumlichen oder thematischen Kontext zum Grenzübergang befinden, wurde vereinbart, darauf zu verzichten. Stattdessen soll die Planung lediglich zeitgleich entwickelt werden.

Die Gesamtgröße des Plangebiets beträgt gut 3,5 ha.