Entscheidungsvorlage - FB 45/0766/WP17

1. Ausgangslage:

Der gesamte Verlauf des Bauvorhabens ist in Anlage 1 „Projekt-Meilensteine“ als eine Art „Lebenslauf“ dargestellt.

Aus der Anlage geht die Komplexität des Vorhabens hervor, welches aus vier (eigentl. fünf) unterschiedlichen Einzel-Vorhaben besteht:

1. Sanierung Altbau Schule (Bauteil A) aus 1909 als Kernstück der Liegenschaft. Dieses Bestandsgebäude soll nach Aussage FB 61 dieses Jahr unter Denkmalschutz gestellt werden (Antrag bereits gestellt).

2. Sanierung Schulbau aus 1953 (BT C/ D)

3. Abriss des Verbindungsbaus (1953) und Neubau als „Neue Mitte“ (BT B)

4. Abriss des Laborgebäude/ Wissenschaftl. Traktes (1980) und der Alt-Pavillons

(5. KiTa > Überführung als eigenständiges Projekt in ein Investoren-Bauvorhaben > FB 23)

Der Planungsstart erfolgte mit Beauftragung der Architekten und TGA-Planer in 05/ 2018.

Mit den ersten planerischen Konkretisierungen wurde der notwendige Gesamt-Finanzrahmen der Entwicklung der Liegenschaft mit den Gebäuden aus den unterschiedlichsten Dekaden deutlicher. 

Mit Blick auf das „Machbare“ erfolgten Anpassungen des Projektes an die Haushaltserfordernisse:  die konkrete Projektaufgabe wurde letztendlich in drei (!) unterschiedlichen Planungsansätzen neu verfolgt, die Planung also mehrfach umgestellt werden.

Dies erfolgte zwar zu den frühestmöglichen Zeitpunkten (bereits in Lph 1 bzw. 2) und jeweils stringent, hatte aber zwingend zur Folge, dass die dazugehörigen Bearbeitungszeiten und Aufwänden aller Planungsbeteiligter stiegen.

So wurde bereits in 02/2019 eine Vorentwurfsplanung mit Kostenschätzung (Lph 2 HOAI) i.H.v. 24,7 Mio. EUR für das Gesamtprojekt (einschl. KiTa-Neubau) vorgelegt.

Entsprechend dem Wirtschaftlichkeitsgebot und den spezifizierten Nutzeranliegen wurden Planungen in zahlreichen Varianten beauftragt, die in 04/2019 vorlagen. In Konsequenz daraus wurde in Folge der Abwägung das (Teil-) Vorhaben der „Errichtung einer KiTa“ aus dem Projekt herausgelöst und als eigenständiges Investoren- Bauvorhaben angesetzt (> FB 23).

Zusätzlich erfolgte ein weiteres Umschwenken des Planungsansatzes weg vom Neubau zurück zu einer Sanierung im Bestand des BT C/D (1953) mit den dazugehörigen aufgezeigten und bekannten Risiken (> Schadstoffe, Alt-Technik) mit Neustart der Planung in 07/2019 und dem Hinweis der Planer, dass die Vorlage der Entwurfsplanung dieses weiteren Neuansatzes nicht vor 02/2020 erarbeitbar ist.

In Anlage 2 sind diese unterschiedlichen durchgearbeiteten Projektstufen, deren Inhalte und Anpassungen auf einem Blatt als Übersicht dargelegt.

2. Ergebnis Kostenberechnung:

Mit Vorlage der Entwurfsplanung mit Kostenberechnung in 04/2020 durch die externen Planer liegt nun erstmalig für das Projekt eine „verifizierte“ Kostenermittlung (Lph 3 HOAI) vor.

Die KB schließt ab für alle vier o.g. Bauabschnitte unter dem Ansatz einer „Minimal-Sanierung“ (=nur das Notwendige“) nunmehr mit Kosten i.H.v. brutto 14,6 Mio. EUR. 

In diesem Betrag sind Baupreissteigerungen von 4,5% p.a. inkludiert, sowie aktivierte Eigenleistungen des Gebäudemanagements enthalten.

Auch enthalten ist die Erneuerung der mehr als 65 Jahre (!) alten Ver-, u. Entsorgungs-, sowie Stromleitungen und der schon früh angezeigten Schadstoffe. Alle beteiligten Sonderfachleute, sowie das Gebäudemanagement selber halten - nach weiterer Stabilisierung der Erkenntnistiefe dazu - den Verbleib beider Problembereiche (Alt-Technik + Schadstoffe) in diesem Falle und im gemeinsamen Wirkungszusammenhang für nicht durchhaltbar bzw. verantwortbar!

Nicht enthalten sind Kostenansätze für verbleibende Projekt-Risiken und die Berücksichtigung der durch fehlende Erkenntnistiefe noch nicht erbrachter Planungsphasen (Genehmigungs- und Ausführungsplanung) entstehende Kostenvarianz, die mit Entwurfsplanung noch bei etwa 20 % liegt.

In der Einzelaufteilung sind die Kosten wie folgt verteilt:

-            Sanierung Altbau Schule (1909):    3,55 Mio. EUR (Bauwerkskosten: 2,59)

-            Neubau „Zentrale Mitte“:           4,84 Mio. EUR (BwK: 3,37)

-            Sanierung Schultrakt (1953)        2,86 Mio. EUR (BwK: 1,97)

-            Außenanlagen gesamt:            0,91 Mio. EUR

-            Schadstoffe (BT A + CD),

Beim Vergleich real abgerechneter Bauvorhaben mit Hilfe des Baukosten-Informationszentrum (BKI) der Deutschen Architektenkammern wird deutlich, dass die aktuellen Kosten für die Kostengruppen 300 und 400 (Bauwerkskosten, BwK) in den jeweiligen Aufgaben (Sanierung/ Neubau) mit den jeweils angegebenen Werten in EUR/ qm BGF im Spektrum der Vergleichswerte liegen, also nicht auffällig sind!

Damit ist auch klar: eine Kostenüberhöhung kann faktisch nicht festgestellt werden!

3. Entwurfskonzept:

Siehe Projektbeschreibung.

4. Schulplanerische Bewertung:

Die 2-zügige Montessori Grundschule "Kaiserstraße" wird langfristig auf Grundlage der zu erwartenden Schülerzahlen dringend benötigt. Hierzu wird auf den in der gleichen Sitzung zur Beratung vorgelegten Schulentwicklungsplan Primar (SEP Primar) und die darin enthaltenden Hochrechnungen und Bewertungen der Schülerzahlentwicklung und vorhandene Schulstruktur für Eilendorf verwiesen.  Der SEP Primar wurde bereits für den Bezirk Eilendorf bereits in der Sitzung der Bezirksvertretung am 29.04.2020 beraten und an den Schulausschuss empfohlen.

5. Fazit:

Seit 05/2018 (Planungsstart/ Beauftragung Architekten+ TGA-Planer) sind Architekt und TGA- Fachplaner nebst anderen beteiligten Sonderfachleuten in drei (!) unterschiedlichen Planungsansätzen neu angesetzt worden … mit den dazugehörigen Bearbeitungszeiten und Aufwänden aller Planungsbeteiligter – immer mit dem Ziel, den Wirtschaftlichkeits- und Haushaltserfordernissen gerecht zu werden, was nach den jeweiligen vertieften Erkenntnissen und den darauf zurückzuführenden haushalterisch relevanten starken Kostensteigerungen unvermeidbar war und ist. Mittlerweile sind die Zeitreserven für die Abwicklung des Vorhaben (Fertigstellung Mitte 2023, Abrechnung in 2024) innerhalb des Förderzeitraumes („GS 2020“) aufgebraucht!

Die Erstellung der nachfolgenden Genehmigungs- und Ausführungsplanung (Lph 4 + 5 HOAI) sollte von 04 – 11/2020 laufen, um den Baustart 01/2021 halten zu können oder nur minimal verschieben zu müssen.

Alle Versuche durch zahlreiche Untersuchungen von weiteren Varianten und Optionen Kosten zu minimieren sind durchgearbeitet und konnten den für diese speziellen Planungsaufgaben benötigen Finanzaufwand auch als „Minimal-Sanierung“ faktisch nicht unter 14,6 Mio. EUR drücken.

Erkenntnis:

Die zahlreichen Varianten, Neuansätze und Planungsanpassungen belegen:

die Projektziele dieser Planungsaufgabe sind unter 14,6 Mio. EUR nicht umsetzbar!

Es besteht keine Chance, die Schadstoffe und die marode Technik der Ver- und Entsorgung verantwortbar im Bestand zu lassen.

Unter Berücksichtigung der erforderlichen Erneuerung der Technik und Entfernung der Schadstoffe wird der Ansatz einer „Minimal-Sanierung“ des BT C/D – aber weitergeführt (> „nur das Notwendige“).

E26 empfiehlt die Umsetzung dieses Planungsansatzes und der vorgelegten Entwurfsplanung.

6. Finanzierung:

Das Vorhaben wird gefördert mit einer Summe i.H.v. 5,5 Mio. EUR aus dem Programm „Gute Schule 2020“.

Die Kostenberechnung liegt rd. 2,7 Mio. EUR über der ohne jegliche Planungen und Verifizierung vermuteten Kosten von 04/ 2019 (11,9 Mio. EUR). Diese werden im Haushalt 2023/24 wirksam.

Aufgeführt sind die Gesamtkosten brutto einschl. aktivierte Eigenleistung E26 und 4,5% Bauindexkosten p.a..

Nicht berücksichtigt wurden Bau-Risiken jeglicher Art und die mit den fehlenden Erkenntnisse aus noch nicht erbrachten Planungsphasen (Genehmigungs- und Ausführungsplanung) verbundenen Kostenvarianzen von bis zu 20%.

Die Maßnahme „Montessori Lernzentrum Eilendorf “ ist bisher mit 11,985 Mio. EUR etatisiert. Hierin enthalten sind allerdings 6,10 Mio EURO, die bisher für das Montessori Lernzentrum im Bereich der Kindertagesstätten etatisiert waren und entsprechend in das Schulprodukt zu verlagern sind.

Die vorgesehene Kindertagesstätte soll in einem 2. Schritt über ein Investorenmodell realisiert werden. 

Die Deckung der bisher nicht in der Mittelfristplanung des Haushalts 2020 etatisierten Mittel in Höhe von rd. 2,7 Mio. Euro im Jahr 2023 kann in Höhe von 1.152.000 Euro aus PSP-Element 5-120102-400-00500-300-1 „Kornelimünster-West, Erschließung“ erfolgen. Der verbleibende Betrag in Höhe von rd. 1,5 Mio. Euro kann aus dem Investitionsportal der Feuerwehr gedeckt werden, ggfls. aus einer alternativen Beschaffung von Fahrzeugen im Wege des Leasings.